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Verwaltungsvorschrift zum Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsgesetz (VV - WoFGWoBindG)

Verwaltungsvorschrift zum Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsgesetz (VV - WoFGWoBindG)
vom 27. November 2017
(ABl./17, [Nr. 49], S.1122)

Zum Vollzug des Wohnraumförderungsgesetzes und des Wohnungsbindungsgesetzes wird folgende Verwaltungsvorschrift (VV) erlassen:

I. Wohnraumförderungsgesetz - WoFG

1 Zu § 1 Anwendungsbereich

Das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) gilt für Wohnungen und einzelne Wohnräume, für die Fördermittel nach Maßgabe dieses Gesetzes gewährt wurden und werden (soziale Wohnraumförderung). Es unterscheidet hauptsächlich zwei Nutzungsformen, zum einen selbst genutztes Wohneigentum, zum anderen Mietwohnungen.

2 Zu § 3 Zuständige Stelle

2.1 Die zuständigen Stellen sind nach der Verordnung über die zuständigen Stellen auf dem Gebiet des Wohnungswesens (Wohnungswesenzuständigkeitsverordnung - WoweZV) vom 15. März 2002 (GVBl. II S. 203) in der Regel die Ämter, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städte. Für bestimmte Aufgaben ist die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB) zuständig. Soweit die Wohnungen ausschließlich mit Mitteln der Landkreise, der Ämter, amtsfreien Gemeinden oder der kreisfreien Städte oder überwiegend zusammen mit einem oder mehreren dieser Zuwendungsgeber gefördert wurden, können auch Zuständigkeiten des jeweiligen Zuwendungsgebers gegeben sein (vgl. § 3 Nummer 2 WoweZV).

2.2 Die Ämter, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städte nehmen diese Aufgaben, ausgenommen die Aufgaben nach § 3 Nummer 2 WoweZV, als Pflichtaufgaben zur Erfüllung nach Weisung wahr.

2.3 Die Sonderaufsicht über die Ämter und amtsfreien Gemeinden führt der Landrat. Die Sonderaufsicht über die Landkreise und die kreisfreien Städte führt das Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung (MIL). Es ist zugleich oberste Sonderaufsichtsbehörde. Die Befugnisse der Sonderaufsichtsbehörden gemäß § 6 WoweZV werden durch § 121 Absatz 2 Nummer 1 und 2 der Kommunalverfassung des Landes Brandenburg (BbgKVerf) geregelt. Die Sonderaufsichtsbehörde hat danach zum Beispiel das Unterrichtungsrecht nach § 112 BbgKVerf sowie das Recht, zur Sicherung des gleichmäßigen Gesetzesvollzuges allgemeine Weisungen zu erteilen.

3 Zu § 9 Einkommensgrenzen

3.1 Zum Bezug einer geförderten Wohnung nach dem WoFG bedarf es der Einhaltung der in Absatz 2 genannten Einkommensgrenzen. Diese betragen:

  • für einen 1-Personen-Haushalt 12 000 Euro,
  • für einen 2-Personen-Haushalt 18 000 Euro
  • zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 4 100 Euro.

Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sinne des § 32 Absatz 1 bis 5 EStG, erhöht sich die Einkommensgrenze für jedes Kind um 500 Euro. Zu Einzelheiten der Einkommensermittlung wird auf die Erläuterungen zu den §§ 20 bis 24 in Verbindung mit dem Einkommensermittlungserlass - WoFG vom 1. Oktober 2012 (ABl. S. 1616) verwiesen.

3.2 Nach Maßgabe des Absatzes 3 hat die Landesregierung die Verordnung zur Anhebung der Einkommensgrenzen des Wohnraumförderungsgesetzes (Wohnraumförderungseinkommensgrenzenverordnung - WoFGEGV) vom 8. Dezember 2015 (GVBl. II Nr. 64) erlassen, die zur Berücksichtigung von Haushalten mit Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung sowie zur Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen unter Maßgabe der Förderbestimmungen eine Überschreitung der nach Absatz 2 festgelegten Grenzen um bis zu 40 Prozent zulässt. Die angehobene Einkommensgrenze gilt für seit Inkrafttreten der WoFGEGV am 1. Januar 2016 geförderten, belegungsgebundenen Wohnraum.

3.3 Werden die in den Nummern 3.1 und 3.2 genannten Einkommensgrenzen auch nur geringfügig überschritten, kann in der Regel kein WBS erteilt werden.

3.4 Die jeweils maßgebliche Höhe der für eine geförderte Wohnung einzuhaltenden Einkommensgrenze ergibt sich aus dem Fördervertrag.

4 Zu § 10 Wohnungsgrößen

4.1 Im Land Brandenburg werden für alle geförderten Mietwohnungen nachfolgende Wohnungsgrößen als angemessene Wohnungsgrößen gemäß Absatz 1 Nummer 1 bestimmt, für Haushalte mit:

  • einer Person: bis zu 50 m2 Wohnfläche oder 2 Wohnräume
  • zwei Personen: bis zu 65 m2 Wohnfläche oder 2 Wohnräume
  • drei Personen: bis zu 80 m2 Wohnfläche oder 3 Wohnräume
  • vier Personen: bis zu 90 m2 Wohnfläche oder 4 Wohnräume.

Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen erhöht sich die Wohnfläche um 10 m2 oder einen weiteren Wohnraum.

4.2 Die angegebene Anzahl der Wohnräume ist zuzüglich Küche und Nebenräumen unabhängig von der Wohnfläche zu verstehen. Die angegebene Quadratmeterzahl schließt Küche und Nebenräume ein. Es muss nur jeweils die Wohnfläche oder die Raumzahl eingehalten werden. Wird auf die Anzahl der Räume abgestellt, darf die Größe der Wohnung die angemessene Quadratmeterzahl nicht über Maßen überschreiten.

4.3 Von der maßgeblichen Wohnungsgröße kann gemäß Absatz 1 Nummer 2 in Verbindung mit § 27 Absatz 4 im Einzelfall in enger Auslegung abgewichen werden. Eine zusätzliche Wohnfläche bis zu 10 m2 oder ein zusätzlicher Raum kann auf Antrag anerkannt werden, wenn

  • besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse dies erfordern (zum Beispiel Notwendigkeit eines Arbeitszimmers, Schwerbehinderung, gesundheitliche Gründe, regelmäßiger Besuch nicht volljähriger, außerhalb des Haushalts lebender Kinder),
  • ein nach der Lebenserfahrung in absehbarer Zeit zu erwartender Raumbedarf nachgewiesen wird (zum Beispiel bei Alleinerziehenden mit Kind/Kindern, bei jungen, kinderlosen Paaren mit glaubwürdigem Kinderwunsch),
  • besondere Härten vermieden werden sollen (zum Beispiel bei pflegebedürftigen Menschen, bei Freimachung einer größeren geförderten Wohnung, bei Wohnungswechsel auf Grund von Stadtumbau- beziehungsweise umfangreicher Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen).

5 Zu § 13 Förderzusage

5.1 Die Förderung erfolgt ausschließlich öffentlich-rechtlich auf der Grundlage einer Förderzusage, grundsätzlich in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages.

5.2 Belegungs- und Mietbindungen ergeben sich nicht unmittelbar aus dem Gesetz, sondern aus der Förderzusage. Dort sind sie bei Mietwohnraum zwingend zu vereinbaren.

6 Zu §§ 14 und 15 Kooperationsvertrag

6.1 In einem Kooperationsvertrag können Vereinbarungen über Angelegenheiten der örtlichen Wohnraumversorgung getroffen werden.

6.2 Der Kooperationsvertrag ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 1 Absatz 1 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Brandenburg (VwVfGBbg) in Verbindung mit §§ 54 ff. des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) außerhalb der Förderung. Er unterliegt damit keiner Bindung an Fördermittel, Fördergegenstände oder Zielgruppen.

6.3 Der Kooperationsvertrag soll eine Ergänzungsfunktion zum Fördervertrag und zu den sonstigen Instrumenten der sozialen Wohnraumförderung haben.

6.4 Parteien eines Kooperationsvertrages nach dem WoFG können Gemeinden, Gemeindeverbände und sonstige öffentliche Stellen einerseits und Eigentümer oder sonstige Verfügungsberechtigte von Wohnraum andererseits sein. In die Vereinbarungen können Dritte (zum Beispiel Wohlfahrtsverbände) einbezogen werden.

6.5 Der Kooperationsvertrag kann sich auch auf Wohnungen beziehen, die nicht gebunden sind.

6.6 Soweit die Aufgaben der zuständigen Stellen berührt werden, sind diese zu beteiligen (zum Beispiel bei der Freistellung oder Übertragung von Bindungen).

6.7 In § 15 Absatz 1 werden einige der möglichen Gegenstände eines Kooperationsvertrages genannt:

  • Begründung oder Verlängerung von Belegungs- und Mietbindungen zu Gunsten der Gemeinde, einer zuständigen Stelle oder eines Trägers sozialer Aufgaben
  • Übernahme von Bewirtschaftungsrisiken und Bürgschaften für die Erbringung von Nebenleistungen der Mieter
  • Aufhebung oder Änderung von Belegungs- und Mietbindungen an Wohnraum
  • Übernahme von wohnungswirtschaftlichen, baulichen und sozialen Maßnahmen, insbesondere zur Verbesserung des Wohnumfelds, Behebung sozialer Missstände und Quartiersverwaltung
  • Überlassung von Grundstücken und Räumen für die mit dem Kooperationsvertrag verfolgten Zwecke.

Der Kooperationsvertrag kann sich auch auf Wohnungen beziehen, die nicht gebunden sind.

7 Zu § 18 Haushaltsangehörige

7.1 § 18 definiert den Personenkreis, der über den Antragsteller hinaus bei der Erteilung eines WBS berücksichtigt werden kann. Grundvoraussetzung ist, dass die betreffenden Personen eine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft führen. Bewohnen Personen dieselbe Wohnung, ist im Regelfall davon auszugehen, dass sie zum Haushalt rechnen.

7.2 Zum Haushalt rechnen die in Absatz 2 genannten Personen:

  • der Antragsteller,
  • der Ehegatte,
  • der Lebenspartner gemäß Lebenspartnerschaftsgesetz,
  • der (gleich- oder verschiedengeschlechtliche) Partner einer sonstigen, auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft.

Zu jeder dieser Personengruppe gehören auch deren Verwandte und Verschwägerte, jeweils in gerader Linie und zweiten Grades in der Seitenlinie, Pflegekinder und Pflegeeltern.

7.3 Verwandte in gerader Linie sind Urgroßeltern, Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel und Urenkel. Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie sind Geschwister.

7.4 Verschwägerte in gerader Linie sind Stiefeltern, Schwiegereltern und alle Verwandten des Ehegatten in der geraden Linie (zum Beispiel Stiefkinder). Verschwägerte zweiten Grades in der Seitenlinie sind Geschwister des Ehegatten (Schwager, Schwägerin) und Ehegatten der Geschwister des Ehegatten.

7.5 Zum Haushalt gehören auch Personen, die alsbald, in der Regel innerhalb von sechs Monaten, in den Haushalt aufgenommen werden sollen. Dies ist durch den Antragsteller in geeigneter Weise nachzuweisen, zum Beispiel durch schriftliche Erklärung. Bei alsbaldigem Zuzug von Personen, die bei der Antragstellung nicht angegeben wurden, kann der WBS widerrufen werden, wenn in Bezug auf die mitziehenden Personen unvollständige oder unrichtige Angaben gemacht wurden.

7.6 Zum Haushalt ist auch bereits ein Kind zu rechnen, dessen Geburt nach ärztlicher Bescheinigung innerhalb von sechs Monaten zu erwarten ist (Nachweis zum Beispiel durch Mutterpass).

7.7 Kinder getrennt lebender oder geschiedener Elternteile, denen die elterliche Sorge gemeinsam zusteht (Nachweis durch Vorlage der Erklärung über das gemeinsame Sorgerecht), gehören als Angehörige zum Haushalt eines jeden Elternteils. Diese Kinder haben zwei wechselseitige, gleichrangige Wohnsitze, auch wenn zum Beispiel der Aufenthalt bei einem Elternteil nur 14-tägig am Wochenende stattfindet. Das gilt nicht bei Kindern, die ganz offensichtlich und eindeutig ihren einzigen Lebensmittelpunkt nach den Umständen des Einzelfalls nur bei einem Elternteil haben können. Der gemeldete Wohnsitz des Kindes spielt für die Haushaltsangehörigkeit keine Rolle.

7.8 Mitglieder einer (studentischen) Wohngemeinschaft sind keine Haushaltsmitglieder. Möchte eine Wohngemeinschaft eine belegungsgebundene Wohnung beziehen, muss jedes Mitglied einen eigenen Wohnberechtigungsschein (WBS) beantragen. Ein gemeinsamer Antrag oder das Zusammenlegen mehrerer Einzel-WBS ist unzulässig.

8 Zu §§ 20 bis 24 Einkommensermittlung

Bei jeder Antragstellung auf einen WBS muss eine Einkommensermittlung des Antragstellers und der zu seinem Haushalt rechnenden Personen vorgenommen werden. Maßgebend zur Ermittlung des Einkommens sind die §§ 20 bis 24. Zu den Einzelheiten der Berechnung wird auf den Einkommensermittlungserlass - WoFG vom 1. Oktober 2012 (ABl. S. 1616) verwiesen.

9 Zu § 26 Gegenstände und Arten der Belegungsrechte

9.1 Absatz 1 beschreibt die zulässigen Gegenstände von Belegungsbindungen. Es gibt

  1. die unmittelbare Belegung an den durch die jeweilige Förderzusage geförderten Wohnungen (Grundvariante),
  2. die verbundene Belegung an geförderten und an nicht geförderten Wohnungen,
  3. die mittelbare Belegung an anderen, nicht geförderten Wohnungen.

9.2 Arten der Belegungsrechte sind

  1. das allgemeine Belegungsrecht
  2. das Benennungsrecht
  3. das Besetzungsrecht.

Diese Rechte bestehen nicht kraft Gesetzes, sondern nur, wenn sie im Fördervertrag zwischen Fördergeber und Fördernehmer vereinbart werden.

Benennungs- und Besetzungsrechte hat die zuständige Stelle nach sozialen Gesichtspunkten und von ihr dazu festgelegten Kriterien auszuüben. Solche Dringlichkeitskriterien können zum Beispiel sein:

  • gesundheitsgefährdende Wohnverhältnisse
  • Überbelegung der Wohnung
  • drohende Obdachlosigkeit
  • Schwangerschaft
  • Rollstuhlfahrer
  • Haushalte mit einem oder mehreren Kindern in räumlich unzureichenden Wohnverhältnissen
  • Schwerbehinderung (Grad der Behinderung von mindestens 50)
  • Unterbringung in Behelfsunterkünften (zum Beispiel Frauenhäusern, Zufluchtswohnungen)
  • ältere Menschen über 65, die eine unterbelegte Mietwohnung aufgeben
  • unverschuldete Räumungspflicht (zum Beispiel auf Grund eines bauordnungsrechtlichen Benutzungsverbots oder Beendigung des Arbeitsverhältnisses bei Betriebswohnung)
  • Leistungsempfangende nach SGB II und SGB XII, mit Aufforderung zum Umzug in eine kostengünstigere Wohnung.

9.3 Benennungsrechte (sogenannter Dreiervorschlag) berechtigen die zuständige Stelle, dem Verfügungsberechtigten für die Vermietung einer bestimmten belegungsgebundenen Wohnung mindestens drei Wohnungssuchende zur Auswahl zu benennen.

9.4 Besetzungsrechte berechtigen die zuständige Stelle, einen Wohnungssuchenden zu bestimmen, dem der Verfügungsberechtigte eine bestimmte belegungsgebundene Wohnung zu überlassen hat.

10 Zu § 27 Wohnberechtigungsschein, Sicherung der Belegungsrechte

10.1 Gemäß Absatz 1 darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur an einen Wohnungssuchenden mit WBS zum Gebrauch überlassen. Der WBS muss nach den Vorschriften der Absätze 2 bis 5 erteilt worden sein.

Auch wenn der Verfügungsberechtigte nach dem WoFG nicht verpflichtet ist, der zuständigen Stelle die Überlassung der Wohnung mitzuteilen, empfiehlt sich die Verwendung der Überlassungsmitteilung nach § 4 Absatz 6 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) (Anlage 3).

10.2 Die Verfügungsberechtigten dürfen eine Wohnung nur natürlichen wohnberechtigten Personen vermieten, jedoch nicht juristischen Personen oder wirtschaftlichen Unternehmen, selbst wenn diesen die Untervermietung an Wohnberechtigte zugesagt wird. Die Globalvermietung zum Zwecke der Unter- oder Weitervermietung, auch an berechtigte Wohnungssuchende, ist unzulässig.

10.3 Nach dem WoFG geförderte Wohnungen können unter Einhaltung der Mietpreis- und Belegungsbindung und mit Genehmigung des Vermieters zum Teil untervermietet werden. Die untermietende Person muss einen WBS vorlegen und die höchstzulässige Miete aus der Förderzusage ist entsprechend der untervermieteten Wohnfläche einzuhalten. Eine Vermietung der gesamten Wohnung ist unzulässig.

10.4 Einen WBS können Wohnungssuchende nur für eine Wohnung als Hauptwohnsitz erhalten, nicht für eine Zweit- oder Nebenwohnung.

10.5 Ein WBS ist grundsätzlich nur Volljährigen oder Antragstellern, die während der Geltungsdauer des WBS die Volljährigkeit erreichen, zu erteilen. Minderjährigen, die mindestens das 16. Lebensjahr vollendet haben, kann ein WBS ausgestellt werden, wenn diese nach Beurteilung der zuständigen Stelle auf Grund ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zur Führung eines eigenen, selbstständigen Haushalts in der Lage sind (zum Beispiel auf Empfehlung der Jugendbehörde und mit Zustimmung der Sorgeberechtigten).

10.6 Antragsberechtigt sind nach Absatz 2 Satz 2 Wohnungssuchende, die sich nicht nur vorübergehend im Geltungsbereich dieses Gesetzes aufhalten und die rechtlich und tatsächlich in der Lage sind, für sich und ihre Haushaltsangehörigen auf längere Dauer einen Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu begründen und einen selbstständigen Haushalt zu führen.

10.6.1 Ausländer sind antragsberechtigt, wenn sie sich voraussichtlich noch für mindestens ein Jahr im Bundesgebiet aufhalten. Dies ist im Wege einer Prognose unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls in Abstimmung mit der zuständigen Ausländerbehörde zu ermitteln.

Im Falle eines gültigen Aufenthaltstitels nach

  • § 7 Aufenthaltserlaubnis
  • § 9 Niederlassungserlaubnis oder
  • § 9a Erlaubnis zum Daueraufenthalt-EG

des Gesetzes über den Aufenthalt, die Erwerbstätigkeit und die Integration von Ausländern im Bundesgebiet (AufenthG) ist in der Regel von einer Antragsberechtigung auszugehen.

Eine befristete Aufenthaltserlaubnis nach § 7 AufenthG wird insbesondere aus folgenden Gründen erteilt:

  • Flüchtlingseigenschaft nach der Genfer Flüchtlingskonvention (§ 3 Absatz 1 des Asylverfahrensgesetzes [AsylVfG], § 25 Absatz 2 Satz 1 Alternative 1 AufenthG)
  • Asylberechtigung, Artikel 16a GG, § 25 Absatz 1 AufenthG
  • Subsidiärer Schutz, § 4 Absatz 1 des Asylverfahrensgesetzes (AsylVfG), § 25 Absatz 2 AufenthG
  • Abschiebungsverbote nach § 60 Absatz 5, 7
    AufenthG
  • Aufnahmeanordnung der obersten Landesbehörde oder des Bundes, § 23 Absatz 1, 2 AufenthG

Inhaber einer Aufenthaltsgestattung nach § 55 AsylVfG (Asylbewerber) sind grundsätzlich nicht antragsberechtigt. Sie ermöglicht keinen dauerhaften, nicht nur vorübergehenden Aufenthalt, sondern bescheinigt einen rechtmäßigen Aufenthalt nur während des Asylverfahrens und erlischt mit dessen Abschluss (§ 67 Absatz 1 AsylVfG). Auch Inhabern einer Duldung nach § 60a AufenthG fehlt die Antragsberechtigung. Die Duldung vermittelt keinen rechtmäßigen Aufenthalt. Sie bedeutet nur eine vorübergehende Aussetzung der Abschiebung, wobei die Ausreisepflicht bestehen bleibt. In diesen Fällen können die Voraussetzungen einer Freistellung nach § 30 (vgl. Nummer I.13) geprüft werden.

Freizügigkeitsberechtigte Unionsbürger und ihre Familienangehörigen haben nach Maßgabe des Freizügigkeitsgesetzes/EU (FreizügG/EU) ein Aufenthaltsrecht im Bundesgebiet und sind damit antragsberechtigt. In Zweifelsfällen ist eine Abstimmung mit der Ausländerbehörde geboten.

Ausländische Familienangehörige können als Haushaltsangehörige berücksichtigt werden, wenn auch sie die aufenthaltsrechtlichen Anforderungen erfüllen. Halten sie sich noch im Ausland auf, gilt das nur, wenn ihre Übersiedlung auf längere Dauer in die Bundesrepublik unmittelbar bevorsteht und bei ihnen nach Auskunft der Ausländerbehörde die Voraussetzungen für eine Antragsberechtigung erfüllt sind.

10.6.2 Spätaussiedler sind als deutsche Volkszugehörige antragsberechtigt, wenn sie einen Aufnahmebescheid nach § 26 des Bundesvertriebenengesetzes (BVG) vorlegen.

10.6.3 Studenten sind antragsberechtigt, insbesondere sind sie in der Lage, auf längere Dauer einen Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu begründen (§ 27 Absatz 2). Die Bemessung der längeren Dauer orientiert sich an der Geltungsdauer des WBS (maximal ein Jahr). Von einem mindestens einjährigen Studienaufenthalt kann in der Regel ausgegangen werden.

10.7 Bei der Prüfung der Einkommensverhältnisse ist das Gesamteinkommen des Haushalts, das heißt aller Haushaltsangehörigen (Nummer I.7) festzustellen. Bei der Ermittlung des maßgeblichen Jahreseinkommens sind verschiedene Frei- und Abzugsbeträge zu berücksichtigen. Einzelheiten sind dem Einkommensermittlungserlass zu entnehmen. Ein WBS ist zu erteilen, wenn das Gesamteinkommen des Haushalts die Einkommensgrenzen nach § 9 Absatz 2 oder 3 (plus 40 beziehungsweise 60 Prozent) nicht übersteigt.

10.8 Bei Überschreitung der Einkommensgrenzen kann gemäß Absatz 3 Satz 4 Nummer 1 ausnahmsweise wegen besonderer Härte ein WBS erteilt werden. Eine besondere Härte liegt nicht schon dann vor, wenn Wohnungssuchende keine angemessene Wohnung haben und das Gesamteinkommen die Einkommensgrenze überschreitet. Es müssen noch weitere besondere Umstände hinzukommen, wie zum Beispiel dass der Wohnungssuchende gerade auf eine bestimmte Wohnung wegen ihrer Lage (unmittelbare Nähe älterer oder pflegebedürftiger Angehöriger), wegen ihrer Ausstattung (zum Beispiel rollstuhlgeeignet) angewiesen ist oder im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen umziehen muss und die Versorgung mit einer nicht geförderten Wohnung auch in absehbarer Zeit nicht möglich ist.

Wenn keine besondere Härte anerkannt werden kann, besteht im Einzelfall die Möglichkeit der Freistellung nach § 30 (vgl. Nummer I.13).

10.9 Trotz Überschreiten der Einkommensgrenzen kann ausnahmsweise ein WBS erteilt werden, wenn durch den Umzug eine geförderte Wohnung frei wird, deren Miete pro Quadratmeter niedriger ist oder deren Größe die für den Wohnungssuchenden maßgebliche Größe wesentlich übersteigt, während die neue Wohnung größengerecht ist. Der Tausch (fast) gleich großer Wohnungen ist unzulässig.

10.10 Für die Entscheidung über einen Antrag auf einen WBS sind grundsätzlich die Verhältnisse im Zeitpunkt der Antragstellung maßgebend.

Anstelle des Zeitpunktes der Antragstellung ist der Zeitpunkt des Bezuges der Wohnung maßgebend, wenn der Wohnungssuchende den Antrag aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen erst nach dem Bezug gestellt hat. Die verspätete Antragstellung hat er dann nicht zu vertreten, wenn weder aus Hinweisen des Vermieters noch aus sonstigen Umständen erkennbar war, dass es sich bei der bezogenen Wohnung um eine geförderte Wohnung handelt.

10.11 Der WBS ist gemäß Absatz 3 Satz 5 trotz Einhaltung der Einkommensgrenze zu versagen, wenn seine Erteilung auch bei Einhaltung der nach Satz 1 oder 2 maßgeblichen Einkommensgrenze offensichtlich nicht gerechtfertigt wäre, zum Beispiel wenn

  • eine zum Haushalt rechnende Person ein größeres Vermögen besitzt. In Anlehnung an § 21 des Wohngeldgesetzes (WoGG) gelten als größeres Vermögen verwertbare Vermögenswerte wie zum Beispiel Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, Aktien, Aktienfonds, nicht selbst bewohnter Haus- und Wohnungsbesitz und sonstige Immobilien, bebaute und unbebaute Grundstücke, die in der Summe den Wert von 60 000 Euro für den ersten und 30 000 Euro für jeden weiteren Haushaltsangehörigen übersteigen.
  • nach der Lebenserfahrung zu erwarten ist, dass das Gesamteinkommen innerhalb von einem Jahr die Einkommensgrenze um mehr als 25 Prozent übersteigen wird, zum Beispiel wegen Eintritts in das Berufsleben oder Wiederaufnahme der Berufstätigkeit.
  • selbst genutztes Wohneigentum ohne nachvollziehbare Gründe aufgegeben wird, obwohl eine ausreichende Wohnungsversorgung gegeben ist oder war, insbesondere alleine deswegen, um Verkaufserlöse oder Mieterträge zu erzielen.

10.12 Im WBS sind anzugeben:

  • Antragsteller,
  • alle mitziehenden Personen,
  • die Zugehörigkeit des Antragstellers zu bestimmten, in Förderzusage oder Bewilligungsbescheid vorgesehenen Haushalten,
  • die maßgebliche Wohnungsgröße nach Raumzahl oder Wohnfläche,
  • welche maßgebliche Einkommensgrenze eingehalten wird.

Weitere Angaben, insbesondere zur sozialen Dringlichkeit oder das Geburtsdatum, sind in den WBS nicht aufzunehmen.

Der zur Anwendung empfohlene Mustervordruck in Anlage 2 enthält den gesetzlichen Mindestinhalt, der nach Bedarf (zum Beispiel bestimmter Personenkreis, dem der Antragsteller zugehört) ergänzt werden kann.

10.13 Nach dem Fördervertrag können Wohnungen bestimmten Haushalten vorbehalten sein. Bestimmte Haushalte im Sinne des Absatzes 5 können insbesondere schwerbehinderte Menschen, ältere Menschen, Familien mit Kindern sein.

10.14 Der WBS kann sowohl von der für den bisherigen Wohnsitz als auch von der für den künftigen Wohnort zuständigen Stelle im Land Brandenburg erteilt werden.

10.15 Ein im Land Brandenburg ausgestellter WBS gilt wegen der landesrechtlichen Besonderheiten bei Einkommensgrenzen, zulässigen Wohnungsgrößen und möglichen Vorbehalten für bestimmte Haushalte nur im Land Brandenburg.

10.16 Beabsichtigt ein Wohnungssuchender in ein anderes Bundesland zu ziehen, soll ihm geraten werden, den WBS bei der für den zukünftigen Wohnort zuständigen Stelle zu beantragen.

10.17 Ein in einem anderen Bundesland erteilter WBS kann auf Grund der unterschiedlichen landesgesetzlichen Voraussetzungen nicht im Land Brandenburg anerkannt werden.

10.18 Für die Entscheidung über einen Antrag auf Erteilung eines WBS ist eine Gebühr zu erheben (vgl. Nummer III.).

10.19 Die Erteilung eines WBS ist ein begünstigender Verwaltungsakt (Verleihung eines öffentlich-rechtlichen Wohnrechts) mit Dauerwirkung. Für seine Aufhebung gelten die Regelungen der §§ 48 ff. des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG).

10.20 Nach Absatz 7 Satz 1 Nummer 1 dürfen Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle selbst nutzen. Die Nutzungsgenehmigung verleiht, wie der WBS, ein öffentlich-rechtliches Wohnrecht. Sie ist zu erteilen, wenn der Verfügungsberechtigte und seine Haushaltsangehörigen die Voraussetzungen für die Erteilung eines WBS nach § 27 Absatz 1 bis 5 erfüllen.

10.21 Das nicht nur vorübergehende, mindestens drei Monate lange Leerstehenlassen von objektiv vermietbaren Wohnungen ist nach Absatz 7 Satz 1 Nummer 2 ebenfalls genehmigungspflichtig. Leerstand liegt vor, wenn die Wohnung tatsächlich nicht mehr genutzt wird, unabhängig davon, ob noch mietvertragliche Bindungen bestehen. Eine Genehmigung kommt nur dann und solange in Betracht, wie eine Vermietung subjektiv nicht möglich ist und andere Versuche, den Förderzweck zu erreichen (zum Beispiel Maßnahmen nach §§ 30, 31), erfolglos waren.

10.22 Zweckentfremdungen und bauliche Veränderungen, die die Wohnung für Wohnzwecke ungeeignet machen, dürfen nur in Ausnahmefällen und nur dann genehmigt werden, wenn ein überwiegendes öffentliches Interesse oder ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten an der anderweitigen Nutzung oder baulichen Änderung des Wohnraumes besteht.

Genehmigungen zu Zweckentfremdungen und baulichen Veränderungen können mit der Auflage eines Geldausgleichs oder eines Belegungsrechts an einer anderen Wohnung (Ersatzwohnung) erteilt werden. Für die Geldleistung gelten die Regelungen zur Ausgleichszahlung bei Freistellungen nach § 30 entsprechend, vgl. Nummern I.13.11, I.13.12.

Betrifft die Genehmigung zur Zweckentfremdung Wohnraum, der ausschließlich oder überwiegend mit kommunalen Mitteln gefördert wurde, bestimmt der kommunale Zuwendungsgeber, wem der Geldausgleich zufließt.

11 Zu § 28 Bestimmung und Sicherung der höchstzulässigen Miete

11.1 In der Förderzusage ist die höchstzulässige Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) wohnungsbezogen zu bestimmen. Sie ist Bestandteil des Fördervertrages und darf nicht zum Nachteil des Mieters von den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften abweichen.

11.2 Gemäß Absatz 1 können in der Förderzusage Änderungen der höchstzulässigen Miete während der Dauer der Förderung zum Beispiel auf Grund von Änderungen der Förderintensität oder für Mieterhöhungen wegen Modernisierung vorgesehen oder vorbehalten werden.

11.3 Mieterhöhungen sind nach dem allgemeinen Wohnraummietrecht möglich, jedoch begrenzt durch die in der Förderzusage festgelegte höchstzulässige Miete beziehungsweise maximalen Erhöhungsbeträge und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzusage zur Mietbindung (Absatz 3).

11.4 Verstoßen Vermieter gegen die Verpflichtungen gemäß den Absätzen 2 bis 4, können die zuständigen Stellen Geldleistungen gemäß § 33 erheben und die für die Verfolgung und Ahndung von Ordnungswidrigkeiten zuständigen Stellen darüber hinaus Geldbußen gemäß § 52 verhängen.

12 Zu § 29 Dauer der Belegungs- und Mietbindungen

12.1 Eine gesetzliche Bestimmung der Dauer der Belegungs- und Mietbindungen bei planmäßiger und bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung von Förderdarlehen sieht das WoFG nicht vor. Die Dauer von Belegungs- und Mietbindungen muss vielmehr in der Förderzusage durch Festlegung einer Frist bestimmt werden. Bei der Festlegung der Frist bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung ist dem mit dem Einsatz der Fördermittel verfolgten Förderzweck Rechnung zu tragen.

12.2 Bei Kündigungen wegen Vertragsverstößen, bei Zwangsversteigerungen sowie bei Gewährung von Zuschüssen ist die Bindungsdauer gesetzlich geregelt (Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2 und Satz 3).

12.3 Die ILB als zuständige Stelle (§ 3 WoweZV) muss auf Antrag dem Verfügungsberechtigten und bei berechtigtem Interesse dem Wohnungssuchenden und dem Mieter die Dauer der Belegungs- und Mietbindungen, auch den Zeitpunkt, ab dem die Wohnung keiner Bindung mehr unterliegt, schriftlich bestätigen.

13 Zu § 30 Freistellung von Belegungsbindungen

13.1 Die zuständige Stelle kann den Verfügungsberechtigten von den Belegungsverpflichtungen für die geförderte Wohnung freistellen. Das Verfahren kann auf Antrag oder von Amts wegen eingeleitet werden.

13.2 Zuständig für Freistellungen bei Mietwohnraum sind gemäß § 1 Absatz 2 WoweZV die Ämter, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städte. Für selbst genutztes Wohneigentum ist gemäß § 1 Absatz 3 WoweZV die ILB zuständig. Zu den Zuständigkeiten der ILB im WoBindG-Bereich siehe Nummer II.7.2.

13.3 Die Freistellung kann durch Verwaltungsakt erteilt oder in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag vereinbart werden.

13.4 Eine Freistellung kann sich nur auf die in § 27 Absatz 1 genannten Bindungen erstrecken (Einkommensgrenze, Wohnungsgröße, Vorbehalte zu Gunsten bestimmter Haushalte) und auf § 27 Absatz 7 Satz 1 (Selbstnutzungsgenehmigung, Leerstandsgenehmigung, Genehmigung zur Zweckentfremdung) beziehen. Sie kann mehrere oder einzelne dieser Bindungen betreffen. Wird nur von einer bestimmten Bindung freigestellt (zum Beispiel Wohnungsgröße), bleiben die übrigen Bindungen bestehen.

13.5 Die Freistellung einer Wohnung auf Grund der örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse (Absatz 1 Nummer 1) kann erteilt werden, wenn zum Beispiel

  • entweder allgemein die Wohnungsnachfrage von Wohnberechtigten im Bereich der zuständigen Stelle vollständig gedeckt ist oder
  • trotz einer fortbestehenden Wohnungsnachfrage eine Vermietung an berechtigte Wohnungssuchende für diese Wohnung wegen ihrer ungünstigen Verkehrslage, wegen ihrer Größe oder wegen sonstiger, von den Verfügungsberechtigten nicht zu vertretender Umstände innerhalb eines angemessenen Zeitraums nicht möglich ist. Die Prüfung der Wohnungsnachfrage beschränkt sich nicht auf das Gebiet einer Gemeinde, sondern erstreckt sich auch auf das angrenzende Einzugsgebiet.

13.6 Ein überwiegendes öffentliches Interesse (Absatz 1 Nummer 2) an der Freistellung kann anerkannt werden, wenn zum Beispiel

  • die Freistellung der Verhinderung einseitiger Strukturen in der Wohnungsbelegung dient,
  • Wohnungssuchende ihre bisherige Wohnung auf Grund von Maßnahmen des Stadtumbaus oder der Verkehrsplanung aufgeben müssen oder
  • ein Wohnungswechsel der besseren Wohnungsversorgung wohnberechtigter Wohnungssuchender dient.

13.7 Die Freistellung einer Wohnung zur Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (Absatz 1 Nummer 3) kann zum Beispiel dann anerkannt werden, wenn damit

  • eine soziale Durchmischung des Wohngebietes/der Wohngegend erreicht wird,
  • einer einseitigen Bewohnerstruktur von Bewohnergruppen mit sozialen Problemen oder mit benachteiligten Bewohnergruppen (zum Beispiel Transferleistungsempfänger, Migranten), die die Gefahr einer Gettobildung in sich birgt und damit soziale Probleme und Spannungen verursachen oder verstärken, entgegengewirkt wird.

13.8 Ein überwiegendes berechtigtes Interesse Verfügungsberechtigter (Absatz 1 Nummer 4) an der Freistellung kann anerkannt werden, wenn zum Beispiel

  • Wohnungen mit Rücksicht auf das Bestehen von Dienstverhältnissen zum Gebrauch überlassen werden sollen, etwa für Hausmeister, Heimleiter, Wach- und Krankenhauspersonal oder
  • Wohnungen im Rahmen von genossenschaftlichen Mitgliedschaftsverhältnissen zum Gebrauch überlassen werden sollen.

13.9 Als überwiegendes berechtigtes Interesse Dritter (Absatz 1 Nummer 4) kann zum Beispiel anerkannt werden,

  • wenn bei Pflegebedürftigkeit des Wohnungssuchenden, eines Haushaltsangehörigen oder von Angehörigen der Bezug einer in der Nähe liegenden Wohnung gewünscht wird,
  • die Überlassung an Wohngemeinschaften durch anerkannte Träger sozialer Institutionen,
  • wenn bei Betreuungsbedarf von Wohnungssuchenden der Bezug einer Wohnung gewünscht wird, die in der Nähe von Pflege- und Betreuungseinrichtungen liegt.

13.10 Die Freistellung ist grundsätzlich zu befristen, und zwar in der Regel auf die Dauer der Nutzung durch Nichtwohnberechtigte, sofern nicht eine andere Frist im Fördervertrag vorgesehen ist. Nach Ablauf der Frist sind die Belegungsbindungen wieder einzuhalten.

13.11 Eine Freistellung darf grundsätzlich nur dann erfolgen, wenn der Verfügungsberechtigte einen Ausgleich in angemessener Art und Weise leistet. Was angemessen ist, ist im Einzelfall zu bestimmen. Zu berücksichtigen sind

  • das Maß einer etwaigen Überschreitung der Einkommensgrenze oder der maßgeblichen Wohnungsgröße,
  • die Art und Ausstattung der Wohnung,
  • die örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse,

insbesondere auch das Maß des öffentlichen Interesses an der Freistellung. Dabei wird der Ausgleich in der Regel umso geringer ausfallen, je gewichtiger das öffentliche Interesse an der Freistellung ist. Ein Ausgleich kann erfolgen durch:

  • vertragliche Einräumung eines Belegungsrechts an einer bezugsfertigen oder freien Ersatzwohnung für die zuständige Stelle
  • angemessenen Geldausgleich (Ausgleichszahlung)
  • sonstigen Ausgleich in angemessener Art und Weise (zum Beispiel Verlängerung der Bindungsdauer).

13.11.1 Mit der Einräumung von allgemeinen Belegungsrechten, Benennungsrechten oder Besetzungsrechten für vergleichbare Ersatzwohnungen werden diese nicht zu öffentlich geförderten Wohnungen.

13.11.2 Räumt der Verfügungsberechtigte der zuständigen Stelle das Belegungsrecht für eine nicht geförderte bezugsfertige oder freie Wohnung für die Dauer der Freistellung vertraglich ein, ist in dem Mietvertrag über die Ersatzwohnung vorzusehen, dass die jeweiligen Eigentümer auf das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs oder wegen der Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 BGB verzichten und die Ersatzwohnung zu Bedingungen überlassen, die einer geförderten Wohnung entsprechen. Dies gilt auch für Mieterhöhungen. Die Miete soll der Miete für geförderte Wohnungen entsprechen. Die vertraglichen Verpflichtungen der Verfügungsberechtigten sind durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe abzusichern.

13.12 Ein Geldausgleich kann durch laufende oder einmalige Zahlungen erfolgen. Die Ausgleichszahlung darf nur so hoch sein, dass sie zusammen mit der höchstzulässigen Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren (ortsübliche Vergleichsmiete) vereinbart oder - von Betriebskostenerhöhungen abgesehen - geändert worden sind.

13.12.1 Die Höhe ist abhängig vom Maß der Einkommensüberschreitung und soll maximal 2,50 Euro je m2 Wohnfläche betragen. Sie beträgt bei einer Überschreitung

  • von bis zu 40 Prozent 0,25 Euro/m2
  • von mehr als 40 bis 55 Prozent 0,50 Euro/m2
  • von mehr als 55 bis 70 Prozent 1,00 Euro/m2
  • von mehr als 70 bis 85 Prozent 1,50 Euro/m2
  • von mehr als 85 bis 90 Prozent 2,50 Euro/m2.

13.12.2 Die Leistungspflicht beginnt mit dem Ersten des Monats, der auf den Zugang des Freistellungsbescheides folgt, frühestens aber ab Beginn des Monats, der auf den Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung folgt. Sie endet mit Beginn des Monats, in dem die befristete Freistellung endet, spätestens mit Ende der Dauer der Belegungs- und Mietbindungen.

13.12.3 Die Ausgleichszahlung kann herabgesetzt werden, wenn eine Änderung der für die Festsetzung der Ausgleichszahlung maßgebenden Sach- und Rechtslage geltend gemacht wird, die eine Herabsetzung zulässt, zum Beispiel Änderung der Einkommensgrenze, dauernde Einkommensverringerung um mindestens 10 Prozent, Erhöhung der zulässigen Miete oder Verringerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, so dass die Miete zusammen mit der Ausgleichszahlung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.

13.12.4 Die Ausgleichszahlung ist an das Landeswohnungsbauvermögen, das gemäß § 1 Absatz 2 des Gesetzes über das Wohnungsbauvermögen des Landes Brandenburg (LWVG) der Wohnungsbauförderung dient, abzuführen.

13.12.5 Betrifft die Freistellung eine Wohnung, die ausschließlich oder überwiegend mit kommunalen Mitteln gefördert wurde, bestimmt der kommunale Zuwendungsgeber, wem die Ausgleichszahlung zufließt.

13.13 Von einer Ausgleichsleistung kann abgesehen werden, wenn und soweit die Freistellung im überwiegenden öffentlichen Interesse erteilt wird. Dies betrifft Freistellungen entsprechend Absatz 1 Nummer 2 und 3.

13.14 Eine Ausgleichsleistung ist in der Regel nicht zu erheben, wenn sich die Freistellung lediglich auf den Vorbehalt für bestimmte Haushalte bezieht, alle weiteren Voraussetzungen für den Bezug der geförderten Wohnung aber vorliegen.

13.15 Die Kombination verschiedener Ausgleichsmöglichkeiten ist möglich. Sind etwa die Ersatzwohnungen nicht gleichwertig, so kann auch noch ein Geldausgleich erforderlich sein, um die Angemessenheit des Ausgleichs zu erreichen.

13.16 Im Freistellungsbescheid sind die freigestellten Wohnungen sowie die Bindungen, von denen freigestellt wird, genau zu bezeichnen. Die für die Freistellung maßgebenden Umstände sind aktenkundig zu machen. Sowohl die ILB als auch die begünstigten Mieter erhalten nachrichtlich eine Kopie der Freistellungsentscheidung.

14 Zu § 31 Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen

14.1 Mit § 31 wird für die ILB als zuständige Stelle (§ 3 WoweZV) die Möglichkeit geschaffen, Miet- und Belegungsbindungen anstatt auf die geförderten auf bisher ungebundene Wohnungen zu übertragen. Hauptziel ist dabei die Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen durch Aufhebung der Konzentration von großen Belegungsbeständen.

14.2 Die Vereinbarung erfolgt durch öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne des § 1 Absatz 1 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Brandenburg (VwVfGBbg) in Verbindung mit §§ 54 ff. des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG). Vor Abschluss des Vertrages ist die betroffene Gemeinde zu beteiligen.

14.3 Eine Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen gemäß Absatz 1 ist nur möglich, wenn alle in Absatz 1 Nummer 1 bis 3 genannten Voraussetzungen vorliegen.

14.4 Bei der Frage der Gleichwertigkeit von Förderwohnungen und Ersatzwohnungen gemäß Absatz 1 Nummer 2 sind als Kriterien insbesondere der Wohnwert der Wohnungen (Ausstattung, Größe, Lage), aber auch deren Anzahl sowie die Dauer, Art und Höhe der Belegungs- und Mietbindungen heranzuziehen.

14.5 Wenn die Voraussetzungen von Absatz 1 Nummer 1 bis 3 vorliegen, entscheidet die zuständige Stelle nach pflichtgemäßem Ermessen, ob sie eine entsprechende Vereinbarung schließt. Möglich ist nur die Übertragung aller Bindungen, das heißt sowohl der Belegungs- als auch der Mietbindungen.

14.6 Gemäß Absatz 2 können auch Änderungen der Belegungs- und Mietbindungen vereinbart werden, ohne dass die Gleichwertigkeit von Förderwohnungen und Ersatzwohnungen gemäß Absatz 1 Nummer 2 gegeben sein muss.

Die Änderungen der Belegungs- und Mietbindungen gemäß Absatz 2 können deren Anzahl, Dauer, Art und Höhe beinhalten. Voraussetzung ist, dass die Änderungen der Belegungs- oder Mietbindungen unter Berücksichtigung der maßgeblichen Umstände, insbesondere des Wohnwertes der Wohnungen, nicht zu einem mehr als unerheblichen wirtschaftlichen Vorteil des Verfügungsberechtigten führen. Vorteile (zum Beispiel allgemeines Belegungsrecht statt Benennungsrecht, Verkürzung der Bindungsdauer, Erhöhung der zulässigen Miete) müssen zu Gunsten der zuständigen Stelle wohnwertbezogen in etwa ausgeglichen werden.

15 Zu § 32 Vorschriften der Sicherung, Datenerhebung

15.1 Die Festlegungen in Absatz 1 Satz 1 ermöglichen der zuständigen Stelle auch bei der Förderzusage in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages den Verwaltungsvollzug nach den allgemeinen Vorschriften des Verwaltungszwanges. Der Vollzug kann nach den §§ 27 ff. des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Brandenburg (VwVGBbg) durchgeführt werden. Ist eine Förderzusage im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages erfolgt, hat sich der Verfügungsberechtigte nach Absatz 1 Satz 2 der sofortigen Vollstreckung aus dem Vertrag nach § 8 Satz 1 VwVfGBbg in Verbindung mit § 61 Absatz 1 VwVfG zu unterwerfen.

15.2 Absatz 2 verpflichtet die zuständigen Stellen (§ 1 Absatz 2 und 3 WoweZV) zur Datenerhebung, -verarbeitung und -nutzung über belegungs- und mietgebundenen Wohnraum. Die Erfassung hat in digitaler Form zu erfolgen. Die Datei sollte alle Angaben für die jährliche Berichterstattung an das MIL (Nummer 4 der Kontrollrichtlinien) enthalten und sollte sich an den Erhebungstabellen des MIL/Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV) orientieren. Dabei ist das Brandenburgische Datenschutzgesetz (BbgDSG), insbesondere die Bestimmungen über die Rechte der Betroffenen (Auskunft, Benachrichtigung, Berichtigung usw.) zu beachten. Ab dem 25. Mai 2018 sind die unmittelbar geltende Verordnung (EU) 2016/679 (Datenschutz-Grundverordnung) sowie ergänzend das Brandenburgische Datenschutzgesetz (BbgDSG) zu beachten.

Die ILB übermittelt den zuständigen Stellen Unterlagen und Informationen, die zur Durchführung der Bestands- und Belegungskontrolle gemäß Absatz 2 erforderlich sind.

15.3 Nach § 2 des Brandenburgischen Meldegesetzes (BbgMeldeG) sind die Meldebehörden ermächtigt, für die Mitwirkung bei der Sicherung der Belegungsbindung öffentlich geförderte Wohnungen im Melderegister zu speichern. Die für die Überwachung der Belegungsbindung zuständige Stelle hat der Meldebehörde zu diesem Zweck die nach WoFG geförderten Wohnungen mitzuteilen.

15.4 Die Sonderaufsichtsbehörden (vgl. Nummer I.2.3) überprüfen durch Stichproben die ordnungsgemäße Erfassung der Daten.

15.5 Vermieter kann der Eigentümer, der Verfügungsberechtigte oder der Beauftragte sein.

15.5.1 Verfügungsberechtigte sind diejenigen, die auf Grund eines dinglichen (im Grundbuch eingetragenen) Rechts zum Besitz berechtigt sind. Darunter fallen: Eigentümer, Erbbauberechtigte, Nießbraucher, Inhaber eines Wohnungsrechts nach § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), Inhaber eines Dauerwohnrechts nach § 31 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Den Verfügungsberechtigten stehen von ihnen Beauftragte (zum Beispiel Hausverwalter) gleich.

15.5.2 Beauftragte, die dem Verfügungsberechtigten nach Absatz 7 gleichstehen, sind der gewerbliche Verwalter einer Wohnung und seine Bediensteten sowie der zur allgemeinen Hausverwaltung beauftragte oder bevollmächtigte Miteigentümer, aber auch der nur für eine einzelne Verwaltungsmaßnahme Beauftragte oder Bevollmächtigte. Maßnahmen sind in der Regel jedoch gegen den Verfügungsberechtigten zu richten, da andernfalls der Umfang des Auftrages oder der Vollmacht erst geprüft werden muss.

15.5.3 Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Erwerber führt nicht zum Verlust der Verfügungsbefugnis der veräußernden Eigentümer. Die Erwerber werden erst durch ihre Eintragung in das Grundbuch verfügungsberechtigt, auch wenn bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages Nutzen, Lasten und Gefahr auf sie übergegangen sind. Unerheblich ist, ob er Schuldner der öffentlichen Mittel ist oder war.

15.6 Absatz 3 Satz 1 begründet die Mitteilungspflicht des Vermieters gegenüber der zuständigen Stelle über die Veräußerung von belegungs- und mietgebundenen Wohnungen und die Begründung von Wohnungseigentum.

Die zuständige Stelle hat die Aufgabe, den Verfügungsberechtigten auf seine Pflicht zur Unterrichtung des Mieters über dessen Vorkaufsrecht (§ 577 Absatz 2 BGB) hinzuweisen.

15.7 Absatz 4 regelt die Verpflichtung der Finanzbehörden und Arbeitgeber zur Auskunftserteilung über die Einkommensverhältnisse von Antragstellern beziehungsweise Wohnungsinhabern. Auf Grund der datenschutzrechtlichen Bedeutung sind die Voraussetzungen für ein Auskunftsersuchen zu beachten und dabei eng auszulegen.

Ein Auskunftsersuchen ist nur zulässig, wenn

  • begründete Zweifel an der Richtigkeit der Angaben der Antragsteller/Wohnungsinhaber bestehen,
  • die Auskunftserteilung erforderlich ist und
  • den Betroffenen vor dem Ersuchen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde.

16 Zu § 33 Geldleistung bei Gesetzesverstößen

16.1 Bei schuldhaften, fahrlässigen oder vorsätzlichen Verstößen des Verfügungsberechtigten oder seines Beauftragten gegen die in § 33 genannten gesetzlichen Vorschriften zum Schutz der Belegungs- und Mietbindungen (§ 27 Absatz 1, Absatz 6 Satz 1, Absatz 7 Satz 1, § 28 Absatz 2 bis 4) oder zur Gewährleistung von Mitteilungspflichten (§ 27 Absatz 8, § 32 Absatz 3 Satz 1) kann eine Geldleistung vom Verfügungsberechtigten durch Verwaltungsakt erhoben werden.

16.2 Die Geldleistung ist öffentlich-rechtlicher Natur und hat den Zweck, den Schaden auszugleichen, der der öffentlichen Hand durch einen Gesetzesverstoß, insbesondere durch die bestimmungswidrige Nutzung einer geförderten Wohnung entsteht.

16.3 Bei der Leistungsbemessung sind nach § 33

  • der Wohnwert der Wohnung (Wohnungsgröße, Ausstattung, Wohnlage) sowie
  • die Schwere des Verstoßes (Dauer, Intensität, Wiederholungsfall) ausschlaggebend.

16.4 Bei der Bemessung der Geldleistung, die bis zu monatlich 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen kann, muss zwischen dem eingetretenen Schaden und der Höhe der Geldleistung ein angemessenes Verhältnis bestehen. Der Schaden, der der öffentlichen Hand durch einen Leerstand oder eine Zweckentfremdung bei Vermietbarkeit an einen Berechtigten entsteht, wird in der Regel höher zu bewerten sein als derjenige, der durch eine Wohnungsüberlassung an einen Nichtberechtigten entsteht.

16.5 Der Anspruch richtet sich ausschließlich gegen die jeweiligen Verfügungsberechtigten ohne Rücksicht darauf, ob sie Empfänger der öffentlichen Mittel sind oder waren.

16.6 Die Geldleistung soll für die Zeit, während der gegen die Vorschriften schuldhaft verstoßen wird, in der Regel auf folgende monatliche Beträge je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht, festgesetzt werden:

1 Euro

  • bei Belegungsverstößen gegen den Vorbehalt der Vermietung an bestimmte Haushalte,
  • bei Verstößen gegen die Anzeigepflicht bei bezugsfertig oder frei werdenden Wohnungen (§ 27 Absatz 8) und bei der Veräußerung von Wohnungen und Begründung von Wohneigentum an gebundenen Wohnungen (§ 32 Absatz 3 Satz 1),
  • bei Überschreitung der maßgeblichen Wohnungsgröße (§ 28 Absatz 2).

1,5 bis 2,5 Euro

  • bei Überlassen einer Wohnung ohne Vorlage eines WBS (§ 27 Absatz 1),
  • bei Selbstnutzung ohne Genehmigung (§ 27 Absatz 7 Satz 1 Nummer 1).

3 bis 5 Euro

  • bei Verstößen gegen das Verbot der Zweckentfremdung oder baulicher Veränderungen (§ 27 Absatz 7 Satz 1 Nummer 3) sowie
  • bei Leerstehenlassen einer Wohnung bei Vermietbarkeit (§ 27 Absatz 7 Satz 1 Nummer 2).

Bei Verstößen gegen die zulässige Miethöhe (§ 28 Absatz 2, 3), gegen die zulässige Erhebung von Betriebskosten und einmaligen oder sonstigen Nebenleistungen (§ 28 Absatz 4) sollte ein Geldleistungsbetrag in Höhe des überhöhten unzulässigen Betrages festgesetzt werden.

16.7 Die Geldleistungen sollen nicht oder nur zu einem geringeren Betrag erhoben werden, wenn ihre Geltendmachung namentlich wegen der Bedeutung des Verstoßes oder der Schadensausgleichsfunktion im Einzelfall unverhältnismäßig wäre. Bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist zum Beispiel bei einer Überlassung an einen Nichtberechtigten unter anderem auch der Unterschied zwischen der höchstzulässigen Miete im Sinne von § 28 und der Miete vergleichbaren nicht geförderten Wohnraumes zu berücksichtigen.

16.8 Von der Erhebung einer Geldleistung kann aus Gründen der Verhältnismäßigkeit abgesehen werden, wenn zum Beispiel dem ohne WBS eingezogenen Mieter zwar kein WBS mehr erteilt werden kann, weil das Gesamteinkommen im Zeitpunkt der nachträglichen Antragstellung die Einkommensgrenze übersteigt, die Voraussetzungen für die Erteilung der Bescheinigung zum Zeitpunkt des Bezuges der Wohnung aber vorgelegen haben.

16.9 Bevor die zuständige Stelle Geldleistungen vom Verfügungsberechtigten erheben kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • der objektive Verstoß des Verfügungsberechtigten gegen die Vorschriften des § 27 Absatz 1 oder 6 Satz 1 oder Absatz 7 Satz 1 oder Absatz 8 oder des § 28 Absatz 2 bis 4 oder des § 32 Absatz 3 Satz 1,
  • das subjektive Verschulden des Verfügungsberechtigten bei dem Verstoß,
  • die Ermessensentscheidung, ob wegen des schuldhaften Verstoßes Geldleistungen erhoben werden,
  • die Ermessensentscheidung zur Bemessung der Geldleistungen innerhalb des gesetzlichen Rahmens von bis zu monatlich 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, auf die sich der Verstoß bezieht, unter Berücksichtigung des Gebotes der Beachtung der Verhältnismäßigkeit und des Zwecks des Schadensausgleichs.

16.10 Hat die zuständige Stelle alle Voraussetzungen festgestellt und sich für die Erhebung von Geldleistungen in bestimmter Höhe entschieden, hat sie diese durch Verwaltungsakt für den auf volle Kalendermonate abgerundeten Zeitraum des Verstoßes festzusetzen. Dauert der Verstoß bei Erlass des Bescheides noch an, sind Geldleistungen in Höhe

  • des sofort fälligen Betrages, der für die zurückliegende Zeit des Verstoßes bis zum Ende des Monats vor Erlass des Leistungsbescheides geschuldet wird, und
  • des künftig monatlich während der Dauer des Verstoßes geschuldeten Betrages

festzusetzen. Der Bescheid ist mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen. Die zuständige Stelle hat die festgesetzten Geldleistungen - notfalls im Wege der Verwaltungsvollstreckung - einzuziehen.

16.11 Die Geldleistungen sind dem Landeswohnungsbauvermögen zuzuführen, das von der ILB verwaltet wird (vgl. Nummer I.13.12.3).

17 Zu § 47 Darlehen des Bundes und Förderung auf Grund früheren Rechts

17.1 Für Förderungen auf Grund früheren Rechts enthalten die Absätze 2 bis 4 sogenannte Ersetzensregelungen, das heißt, an die Stelle von Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) treten durch gesetzliche Regelung die Vorschriften des WoFG.

17.2 Gemäß Absatz 2 ist bei der (Wieder-)Belegung von Wohnungen, die in der sogenannten vereinbarten Förderung/im 3. Förderungsweg (§ 88d II. WoBauG) gefördert wurden, das Einkommen gemäß §§ 20 bis 24 zu ermitteln. Dies gilt auch für die im sogenannten 2. Förderungsweg nach §§ 88 bis 88c II. WoBauG geförderten Wohnungen. Im Land Brandenburg wurde im 2. Förderungsweg ausschließlich selbst genutztes Wohneigentum in den Programmjahren 1991 bis 1995 gefördert. Bei diesen Förderungen ist bei der Ermittlung der Zugangsberechtigung, bei der Vermietung von Einliegerwohnungen und bei der Berechnung des Subventionsabbaus eine Einkommensermittlung nach §§ 20 bis 24 vorzunehmen.

17.3 Durch Absatz 3 ist klargestellt, dass bei einer erfolgten Förderung nach § 88 oder § 88d II. WoBauG bei einer Wiederbelegung bei der Bestimmung der Einkommensgrenze nicht mehr auf § 25 Absatz 2 II. WoBauG, sondern auf § 9 Absatz 2 Bezug zu nehmen ist. Wenn es zum Beispiel in der Fördervereinbarung gemäß § 88d II. WoBauG hieß: „Das Gesamteinkommen der Mieter darf die nach § 25 II. WoBauG maßgebliche Einkommensgrenze um nicht mehr als 60 Prozent überschreiten“, ist die Vereinbarung gemäß § 46 Absatz 3 wie folgt zu lesen: „Das Gesamteinkommen der Mieter darf die nach § 9 Absatz 2 WoFG maßgebliche Einkommensgrenze um nicht mehr als 60 Prozent überschreiten.“

18 Zu § 48 Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes

18.1 Das II. WoBauG wurde durch Artikel 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts aufgehoben. Ab 1. Januar 2002 beziehungsweise bei Anwendung von § 46 Absatz 2 ab 1. Januar 2003 ist das WoFG Rechtsgrundlage der Förderung. Lediglich einige in § 48 genannte Vorschriften des II. WoBauG sind in der bis 31. Dezember 2001 geltenden Fassung weiter anzuwenden. Hierbei handelt es sich um die Regelungen, die den Vollzug und die Abwicklung der auf seiner Grundlage entstandenen Förderbeziehungen betreffen (Absatz 1).

18.2 Absatz 2 stellt klar, dass auch nach Aufhebung des II. WoBauG Entscheidungen und Maßnahmen, die auf seiner Grundlage wirksam geworden waren, weiter gelten. Kommt es, etwa bei Rechtsstreitigkeiten, auf die damalige Rechtslage an, so ist das alte Recht maßgeblich. Dasselbe gilt für die Auslegung von Begriffen und Tatbeständen, an die sich bestimmte Rechtsfolgen knüpfen.

19 Zu § 50 Anwendung des Wohnungsbindungsgesetzes, der Neubaumietenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung

Das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietenverordnung und die Zweite Berechnungsverordnung bleiben auf den nach den in Absatz 1 aufgeführten Vorschriften geförderten Wohnraum in geänderter Fassung anwendbar (vgl. Nummer II.1). Im Hinblick auf die Erteilung von Wohnberechtigungsscheinen einschließlich der Einkommensgrenzen, die Regelungen zum Kooperationsvertrag, zur Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen sowie zur Genehmigung der Selbstnutzung, des Leerstandes und der Zweckentfremdung erfolgte eine Anpassung des WoBindG an die Regelungen des WoFG.

20 Zu § 52 Bußgeldvorschriften

20.1 Die schuldhafte, vorsätzliche Verletzung der in § 52 genannten gesetzlichen Bestimmungen kann wegen der unterschiedlichen Normzwecke von § 52 und § 33 neben der Erhebung einer Geldleistung nach § 33 auch als Ordnungswidrigkeit mit der Verhängung einer Geldbuße geahndet werden. Eine Geldbuße sollte nicht oder gering bemessen festgesetzt werden, wenn auf Geldleistungen nach § 33 (vgl. Nummern I.16.7, I.16.8) aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ganz oder zum Teil verzichtet wird.

20.2 Die Verfolgung und Ahndung richtet sich nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG). Die Höhe der Geldbuße ist unter Berücksichtigung der Maßstäbe des § 17 OWiG festzusetzen.

20.3 Die Verfolgung und Ahndung von Ordnungswidrigkeiten obliegt gemäß § 4 Absatz 1 WoweZV im Rahmen ihrer Zuständigkeit den Landkreisen, Ämtern, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städten. Für gefördertes selbst genutztes Wohneigentum im Anwendungsbereich des § 25 Absatz 2 ist die ILB zuständig.

20.4 Die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten nach dem WoFG ist nur bei vorsätzlichen Verstößen möglich (§ 10 OWiG). § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 (WiStrG 1954) ist bei unangemessen hohen (Miet-)Entgelten neben § 52 anwendbar und gilt bereits bei leichtfertigen Verstößen, somit bei grober Fahrlässigkeit. Bei leichtfertigen Verstößen kann das Bußgeld gemäß § 17 Absatz 2 OWiG nur mit der Hälfte des angedrohten Höchstbetrages geahndet werden.

20.5 Die Geldbußen verbleiben gemäß § 2 des Gesetzes zur Ausführung des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten (AGOWiG) bei den zuständigen Stellen.

II. Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG

1 Zu § 1 Anwendungsbereich

1.1 Das WoBindG gilt für Wohnraum, der im Sinne des § 50 Absatz 1 WoFG öffentlich gefördert ist oder als öffentlich gefördert gilt. Hierunter fallen alle klassischen Sozialwohnungen des sogenannten 1. Förderungsweges und die sogenannten Wendewohnungen.

1.2 Wenn Wohnungen mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert worden sind, die nicht als öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Absatz 1 II. WoBauG galten, ist das WoBindG nicht unmittelbar anzuwenden. Bei diesen Förderungen wurde in der Regel die Anwendung des WoBindG durch Gesetz, Bewilligungsbescheid oder vertragliche Vereinbarung erklärt. Dazu gehören Wohnungen, die

  • im Wege der Vereinbarten Förderung nach § 88d II. WoBauG (sogenannter 3. Förderungsweg),
  • im Wege der einkommensorientierten Förderung nach § 88e II. WoBauG (EOF) oder
  • mit Modernisierungs- und Instandsetzungs- oder Städtebauförderungsmitteln (ModInst-, Städtebauförderungsrichtlinien) des Landes Brandenburg

gefördert wurden.

1.3 Die Regelungen über den WBS gelten auf Grund der jeweiligen Bewilligungsbescheide oder vertraglichen Vereinbarungen, zum Teil in modifizierter Form, auch für die nach den Städtebauförderungsrichtlinien geförderten Wohnungen.

2 Zu § 2 Sicherung der Zweckbestimmung

2.1 Gemäß § 2 in Verbindung mit § 32 Absatz 2 bis 4, § 47 Absatz 4 WoFG hat die zuständige Stelle die mit öffentlichen Mitteln (1. Förderungsweg), die im 3. Förderungsweg, die Wohnungen der EOF und die nach den ModInstR geförderten Wohnungen in ihrem Gebiet in einer besonderen Datei (Anlage 4) zu erfassen und diese zu pflegen und zu aktualisieren (vgl. Nummer I.15 zu § 32 Absatz 2 bis 4 WoFG).

2.2 Für die Erfassung von sonstigen aus öffentlichen Haushalten geförderten Wohnungen bedarf es der Einwilligung des Fördernehmers in der durch § 4 Absatz 2, 3 BbgDSG vorgeschriebenen Form. Ab dem 25. Mai 2018 gelten die Bedingungen für die Einwilligung gemäß Artikel 7 der Verordnung (EU) 2016/679 (Datenschutz-Grundverordnung). Diese Einwilligung ergibt sich aus dem Bewilligungsbescheid in Verbindung mit der Förderungsvereinbarung oder mit dem Darlehensvertrag. Die nach den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes geförderten Wohnungen sind daher ebenfalls entsprechend Nummer II.2.1 zu erfassen.

3 Zu § 3 Zuständige Stelle

Die zuständigen Stellen sind nach der WoweZV die Ämter, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städte. Für bestimmte Aufgaben ist die ILB zuständig. Soweit die Wohnungen ausschließlich (oder überwiegend zusammen mit einer Gemeinde) mit Mitteln eines Landkreises gefördert wurden, ist auch dessen Zuständigkeit gegeben. Zur Aufsicht vgl. Ausführungen zu § 3 WoFG (Nummer I.2.3).

4 Zu § 4 Überlassung an Wohnberechtigte

4.1 Die Verfügungsberechtigten dürfen eine Wohnung nur den Inhabern eines WBS zusammen mit den darin aufgeführten Haushaltsangehörigen überlassen. Der Verfügungsberechtigte soll sich vor Abschluss des Mietvertrages den WBS vorlegen lassen, um eine Vermietung an Nichtberechtigte zu vermeiden. Dabei müssen alle Angaben im WBS den Bezugsvoraussetzungen für die Wohnung entsprechen. Ist die Wohnung ohne erforderlichen WBS überlassen worden, soll die zuständige Stelle den Nichtberechtigten auffordern, einen WBS für die Zukunft zu beantragen. Fehlen die Voraussetzungen für einen WBS, soll eine Freistellung geprüft werden. Ist der Verstoß nicht heilbar, kann die zuständige Stelle eine Kündigungsanordnung erlassen. Kann der Verfügungsberechtigte die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nicht alsbald erreichen, kann die zuständige Stelle von dem Inhaber der Wohnung die Räumung der Wohnung verlangen.

4.2 Die zuständige Stelle kann auf Antrag des Verfügungsberechtigten eine geringfügige Überschreitung der im WBS angegebenen Wohnungsgröße genehmigen, es sei denn, dies erscheint nach den wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls unvertretbar. Geringfügig ist die Wohnungsgröße dann überschritten, wenn die im WBS angegebene Quadratmeterzahl um bis zu 5 m2 Wohnfläche überschritten wird.

4.3 Ist im Bewilligungsbescheid beziehungsweise in der Förderungsvereinbarung eine Wohnung bestimmten Personenkreisen vorbehalten, kann die Wohnung nur überlassen werden, wenn sich aus dem WBS die Zugehörigkeit zu diesem Personenkreis ergibt. Bestimmte Personenkreise im Sinne des Absatzes 3 können insbesondere

  • Schwerbehinderte,
  • ältere Menschen (ab 60 Jahre),
  • Beschäftigte im Kohlenbergbau,
  • Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften oder
  • Betriebsangehörige sein.

4.4 Der Verfügungsberechtigte hat spätestens zwei Wochen nach der Überlassung der Wohnung an einen Wohnungssuchenden die zuständige Stelle darüber zu informieren sowie ihr den WBS vorzulegen. Anlage 3 enthält einen Mustervordruck für die Mitteilung der Überlassung. Eine Pflicht zur Überlassungsmitteilung besteht nur im Anwendungsbereich des WoBindG (vgl. Nummern II.1.1, II.1.2). Auch wenn das WoFG keine Mitteilung der Überlassung vorsieht, empfiehlt sich die Anwendung auch bei nach WoFG geförderten Wohnungen.

4.5 Ist der Antragsteller, der den WBS erhalten hat, aus der Wohnung ausgezogen, wollen jedoch seine Haushaltsangehörigen (vgl. Nummer I.7) die Wohnung weiterhin bewohnen, so darf ihnen die Wohnung nur gegen Übergabe eines eigenen WBS überlassen werden.

4.6 Die Übergabe eines eigenen WBS ist für diejenigen nicht erforderlich, die bei Tod des Antragstellers gemäß § 563 Absatz 1 bis 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Das können der Ehegatte oder der Lebenspartner sein und, wenn diese nicht eintreten, Kinder des Mieters aus dem gemeinsamen Haushalt sowie andere Familienangehörige und Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten.

5 Zu § 5 Ausstellung der Bescheinigung über die Wohnberechtigung

5.1 Zu Fragen der Ausstellung des WBS vgl. Ausführungen zu § 27 Absatz 1 bis 5 WoFG (Nummer I.10).

5.2 Die maßgeblichen Einkommensgrenzen bei Wohnungen des sogenannten 3. Förderungsweges sowie den nach den ModInst-Richtlinien oder Städtebauförderrichtlinien geförderten Wohnungen richten sich nach den Bestimmungen des jeweiligen Bewilligungsbescheides beziehungsweise der Fördervereinbarung. Sind hiernach Überschreitungen, zum Beispiel bis zu 60 Prozent, festgeschrieben, haben diese Aussagen weiterhin Bestand.

6 Zu § 5a Sondervorschriften für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf

6.1 In den in der Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf (in der jeweils geltenden Fassung) genannten Gemeinden hat die zuständige Stelle ein Benennungsrecht.

6.2 Von der Verordnung nach § 5a WoBindG werden auch Werkswohnungen erfasst, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind. Daneben haben auch Arbeitgeber Finanzierungsmittel für ihren Bau aufgewendet und sich damit das Recht gesichert, dass sie nur an wohnberechtigte Werksangehörige vergeben werden. Die Verfügungsbefugnis über Werkswohnungen ist eingeschränkt: Die zuständige Stelle hat auch hier das Recht, den Verfügungsberechtigten drei Wohnungssuchende, allerdings in erster Linie aus dem Kreis der Werksangehörigen, zu benennen.

6.3 Die Benennung hat nach sozialen Dringlichkeitskriterien zu erfolgen. Die Dringlichkeit ist anhand einer Prüfung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen. Ein sozial dringender Wohnbedarf kann zum Beispiel anerkannt werden bei Obdachlosigkeit, unzumutbaren oder die Gesundheit gefährdenden Wohnverhältnissen oder bei Räumungspflicht.

6.4 Bei gleicher Dringlichkeit des Wohnbedarfs sind die in § 5a Satz 3 beispielhaft genannten Personengruppen:

  • Schwangere
  • Familien und andere Haushalte mit Kindern, junge Ehepaare (unter 40 Jahre)
  • ältere Menschen (ab 60 Jahre)
  • schwerbehinderte Menschen

vorrangig zu berücksichtigen. Die Verfügungsberechtigten sind nicht an den Vorrang gebunden, sondern können aus den drei benannten Personen eine beliebige auswählen.

6.5 Die zuständige Stelle darf Wohnungssuchende nur benennen, wenn sie annehmen kann, dass diese die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllen werden. Hierzu gehört insbesondere, dass sie die Miete zahlen können oder dass die Zahlung der Miete auf eine andere Weise gewährleistet ist (zum Beispiel eine Mietübernahme durch das Jobcenter oder Sozialamt oder Wohngeld).

6.6 Das Benennungsrecht muss bis zur Bezugsfertigkeit oder bis zum Freiwerden der Wohnung ausgeübt werden. Dies gilt nur, wenn die Verfügungsberechtigten die Bezugsfertigkeit oder das Freiwerden der Wohnung rechtzeitig angezeigt haben. Unter einer rechtzeitigen Anzeige ist zu verstehen, dass die Verfügungsberechtigten unverzüglich, das heißt sobald die Bezugsfertigkeit beziehungsweise das Freiwerden voraussehbar ist, der zuständigen Stelle mitteilen. Hat die zuständige Stelle das Benennungsrecht trotz rechtzeitiger Anzeige nicht bis zur Bezugsfertigkeit oder bis zum Freiwerden der Wohnung ausgeübt, dürfen die Verfügungsberechtigten die Wohnung berechtigten Wohnungssuchenden (mit WBS) ihrer Wahl überlassen.

7 Zu § 7 Freistellung von Belegungsbindungen, Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen, Erhaltung der Mietwohnnutzung, Kooperationsverträge

7.1 Die zuständigen Stellen haben Entscheidungen zu Anträgen der Verfügungsberechtigten auf Freistellung von den Belegungsbindungen (für Wohnungen des 1. Förderungsweges) in Anwendung des § 30 WoFG (vgl. Nummer I.13) zu treffen.

7.2 Zuständig für Freistellungen (Ausnahmegenehmigungen) für sonstige geförderte Wohnungen ist die aus dem jeweiligen Bewilligungsbescheid erkennbare Bewilligungsstelle. Bei im 3. Förderungsweg, im Wege der EOF oder mit ModInst-Mitteln geförderten Wohnungen entscheidet die ILB auf Antrag des Verfügungsberechtigten unter Beachtung der Stellungnahme der ansonsten örtlich zuständigen Stelle. Besteht an einer Wohnung daneben auch eine Bindung nach WoFG und damit eine Doppelbindung, sind ausschließlich die Ämter, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städte zuständig.

7.3 Vereinbarungen zwischen zuständiger Stelle und Verfügungsberechtigtem zur Übertragung und Änderung von Belegungs- und Mietbindungen und sonstigen Berechtigungen und Verpflichtungen gemäß Absatz 2 richten sich nach den Vorschriften des § 31 WoFG (vgl. Nummer I.14).

7.4 Genehmigungen von Selbstnutzung, Nichtvermietung, Zweckentfremdung und baulicher Änderung nach Absatz 3 richten sich nach § 27 Absatz 7 WoFG (vgl. Nummern I.10.20 ff.).

7.5 Die Selbstnutzungsgenehmigung ist einem Verfügungsberechtigten, der mindestens vier geförderte Wohnungen geschaffen hat, unabhängig vom Einkommen zu erteilen.

7.6 Der Abschluss von Kooperationsverträgen richtet sich nach den Vorschriften der §§ 14 und 15 WoFG (vgl. Nummer I.6).

8 Zu § 16 Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung

8.1 Mit dem Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ entfallen die Bindungen. Eine freiwillige, vorzeitige Rückzahlung liegt vor, wenn die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung zu einem früheren Zeitpunkt als in den Tilgungsbestimmungen festgelegt, vollständig zurückgezahlt werden. Die Regelung bildet damit den Gegensatz einerseits zur planmäßigen Tilgung (§ 15 Absatz 1 Satz 1 Buchstabe a) und andererseits zur vorzeitigen Rückzahlung mit rechtlicher Verpflichtung (§ 15 Absatz 1 Satz 1 Buchstabe b) zum Beispiel auf Grund einer Kündigung wegen Verstoßes gegen die Bestimmungen des Bewilligungsbescheides oder des Darlehensvertrages.

8.2 Die Wohnung gilt bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach der Rückzahlung, spätestens bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären, als öffentlich gefördert (Nachwirkungsfrist).

Wurden jedoch neben dem Darlehen Aufwendungs- oder Zinszuschüsse aus öffentlichen Mitteln bewilligt, so gilt die Wohnung mindestens bis zum Ablauf des Kalenderjahres als öffentlich gefördert, in dem der Förderungszeitraum im Sinne des § 15 Absatz 1 Satz 2 endet. Ausnahmen gelten für Kleindarlehen (Darlehen bis maximal 1 500 Euro für eine Wohnung) und für Eigenheime, Eigensiedlungen und eigengenutzte Eigentumswohnungen, bei denen die Bindungen mit der Rückzahlung entfallen.

9 Zu § 17 Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei Zwangsversteigerung

9.1 Im Falle der Zwangsversteigerung der öffentlich geförderten Wohnungen hängt der Endtermin der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ davon ab, welche Art der Förderung erfolgte, Darlehen oder Zuschüsse, und ob bei der Gewährung von Darlehen die zu ihrer Sicherung bestellten Grundpfandrechte (Hypothek oder Grundschuld) erlöschen, fortbestehen oder von der Zwangsversteigerung nicht berührt werden.

9.2 Absatz 1 Satz 1 regelt den Fall der Zwangsversteigerung bei mit Darlehen geförderten Wohnungen, wenn die Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen. In diesem Fall bestehen die Bindungen bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Jahr des Zuschlages.

Nur bei Eigenheimen, Eigensiedlungen und eigengenutzten Eigentumswohnungen entfallen die Bindungen mit dem Zuschlag.

9.3 Mit Zuschüssen geförderte Wohnungen gelten bis zum Zuschlag als öffentlich gefördert. Sind die Grundpfandrechte nicht erloschen, ergibt sich der Zeitpunkt aus § 15 oder § 16.

10 Zu § 18 Bestätigung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“

10.1 Die Bestätigung nach Absatz 1 über den Endtermin der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ und nach Absatz 2, ob eine bestimmte Wohnung eine öffentlich geförderte Wohnung ist, hat die ILB (§ 3 Satz 1 Nummer 1 WoweZV) zu erteilen.

10.2 Soweit die Wohnungen ausschließlich mit Mitteln der Landkreise, der Ämter, der amtsfreien Gemeinden oder kreisfreien Städte gefördert wurden, ist der jeweilige Fördergeber zuständig (§ 3 Satz 1 Nummer 2 WoweZV).

10.3 Die Bestätigung des Endtermins der öffentlichen Förderung ist dem Verfügungsberechtigten von Amts wegen und bei berechtigtem Interesse auf Antrag auch dem Mieter und dem Wohnungssuchenden zu erteilen.

10.4 Gegenüber den Verfügungsberechtigten ergeht die Bestätigung als feststellender Verwaltungsakt, sobald der Zeitpunkt feststeht, ab dem die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt.

10.5 Die Bestätigungen gegenüber einem Wohnungssuchenden, ob es sich bei einer Wohnung um eine geförderte Wohnung handelt, ergeht ebenfalls nur auf Antrag.

11 Zu § 21 Untervermietung

Eine Untervermietung ist mit Genehmigung des Vermieters zulässig. Die Bindungen des WoBindG (zum Beispiel Überlassung nur an WBS-Inhaber, Vereinbarung preisrechtlich zulässiger Miete) gelten nur, wenn der Mieter die Wohnung ganz oder mehr als zur Hälfte der Wohnfläche untervermieten will.

12 Zu § 25 Maßnahmen bei Gesetzesverstößen

Die Ausführungen zu § 33 WoFG (vgl. Nummern I.16.2 ff.) gelten sinngemäß für die Erhebung einer Geldleistung gemäß den Absätzen 1 und 3 WoBindG mit der Maßgabe folgender Abweichungen:

Die Festsetzung einer Geldleistung kann auch gegenüber dem Beauftragten erfolgen, da er gemäß § 19 Absatz 3 WoBindG dem Verfügungsberechtigten gleichgestellt ist. Bei Eingreifen der Voraussetzungen des § 21 Absatz 1 WoBindG kann auch ein Mieter Adressat einer Geldleistung sein.

Gemäß Absatz 3 ist bei Festsetzung der Höhe einer Geldleistung der Aspekt der Billigkeit zu berücksichtigen. Bei der Anwendung des Billigkeitsgrundsatzes wird auf die Ausführungen zu § 33 WoFG verwiesen.

13 Zu § 26 Ordnungswidrigkeiten

Die Ausführungen zu § 52 WoFG gelten sinngemäß für die Ordnungswidrigkeiten gemäß § 26 WoBindG unter Berücksichtigung folgender Erweiterungen:

Die Forderung, das Sich-Versprechen-Lassen oder die Annahme eines wesentlich höheren als nach den §§ 8 bis 9 WoBindG zulässigen Entgeltes kann schon bei leichtfertigen Verstößen geahndet werden (§ 26 Absatz 3). Wesentlich höher bedeutet mindestens 10 Prozent. Leichtfertigkeit liegt vor, wenn die nach persönlichen Kenntnissen und Fähigkeiten zumutbare Sorgfalt gröblich verletzt wird, zum Beispiel bei Verlangen eines überhöhten Mietpreises ohne zugrunde liegende Wirtschaftlichkeitsberechnung. § 26 Absatz 3 ist bei Mietpreisüberhöhungen Spezialvorschrift zu § 5 WiStrG 1954, der hier somit nicht anwendbar ist.

III. Gebühren

Die Gebühren für die Amtshandlungen der zuständigen Stelle werden nach der Verordnung zur Erhebung von Verwaltungsgebühren im Bereich des Wohnungswesens vom 14. April 1998 (GVBl. II S. 360), die zuletzt durch die Verordnung vom 26. März 2002 (GVBl. II S. 196) geändert worden ist, erhoben.

Die Höhe der Gebühr ist nach pflichtgemäßem Ermessen in Abhängigkeit vom Verwaltungsaufwand und unter Berücksichtigung der persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers festzusetzen. Den Rahmen der Gebührenhöhe bilden dabei die Beträge, die sich aus der Anlage der Verordnung zur Erhebung von Verwaltungsgebühren im Bereich des Wohnungswesens (GebOWohn) ergeben.

Aus Gründen der Billigkeit kann im Einzelfall auf Antrag Gebührenermäßigung sowie Gebührenbefreiung gewährt werden (§ 20 des Gebührengesetzes für das Land Brandenburg - GebGBbg). Hiervon ist insbesondere zur Vermeidung sozialer Härten (zum Beispiel bei erheblicher Unterschreitung der Einkommensgrenze) Gebrauch zu machen. Empfänger von Leistungen nach SGB II (Arbeitslosengeld II, Sozialgeld) und nach SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung sowie Hilfe zum Lebensunterhalt) ist in der Regel Befreiung zu gewähren. Ermäßigung oder Befreiung sind auch bei Amtshandlungen, die einem von der handelnden Behörde wahrzunehmenden öffentlichen Interesse dienen, möglich. Bei Anwendung des § 20 GebGBbg ist der Gleichbehandlungsgrundsatz zu beachten.

IV. Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Diese Verwaltungsvorschrift tritt am Tag nach der Veröffentlichung in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2021 außer Kraft. Gleichzeitig mit ihrem Inkrafttreten treten die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr zum Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsgesetz vom 15. Oktober 2002 (ABl. S. 1022) sowie der Erlass des Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft „Amtlicher Vordruck zur Beantragung eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 des Wohnungsbindungsgesetzes und § 27 Absatz 1 bis 5 des Wohnraumförderungsgesetzes“ vom 28. November 2013 (ABl. S. 3046) außer Kraft.

Anlagen