Brandenburgisches Vorschriftensystem

Die Kaufpreissammlung ist die unentbehrliche Grundlage für die Markttransparenz und für die Wertermittlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und der Sachverständigen. Sie ist insbesondere Voraussetzung für die Erstattung von Gutachten, für die Ermittlung von Bodenrichtwerten, für die Ableitung von sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten und die Erstellung der Grundstücksmarktberichte. Zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung wird im Land Brandenburg das Programmsystem „Automatisierte Kaufpreissammlung“ der niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung (AKS-Niedersachsen) verwendet.

Nur durch eine eindeutige und einheitliche Erfassung aller Rechtsvorgänge nach § 195 Abs. 1 BauGB wird sichergestellt, dass die Gutachterausschüsse ihren gesetzlichen Aufgaben gerecht werden und dass ein Vergleich der Kauffälle - auch über den Zuständigkeitsbereich eines Gutachterausschusses hinaus - sowie überregionale Auswertungen und Auskünfte möglich sind.

Zur Gewährleistung einer einheitlichen Verfahrensweise wird Folgendes bestimmt:

1. Allgemeines

Bei der Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sind grundsätzlich

• die Beschreibung der Elemente der Kaufpreissammlung der niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung mit den Anmerkungen des Landes Brandenburg (Elementebeschreibung Brandenburg), Anlage 1,
• das „Handbuch für die Führung und Auswertung der Automatisierten Kaufpreissammlung“ (Handbuch AKS) der niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung und
• die „Hinweise zur Auswertung der Kaufpreissammlung“ der niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung

zu beachten.

2. Aufnahme von Rechtsvorgängen, Mieten und Pachten in die Kaufpreissammlung

2.1 In die Kaufpreissammlung sind folgende Rechtsvorgänge nach § 195 Abs. 1 BauGB aufzunehmen:

• jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen,
• Einigungen vor der Enteignungsbehörde oder Enteignungsbeschlüsse,
• Beschlüsse über die Aufstellung von Umlegungsplänen bzw. über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren,
• Beschlüsse über vereinfachte Umlegungsverfahren,
• Zuschläge in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

2.2 Aus der Übermittlungspflicht des § 9 Abs. 3 BbgGAV (siehe auch Nr. 5.51 VVBo¹) ergibt sich die Erfassung von Rechtsvorgängen aus Bodenordnungsverfahren nach dem FlurbG und dem LwAnpG. Die Daten aus Landverzichtserklärungen gemäß § 52 FlurbG und aus Planvereinbarungen werden in Form der Zusammenstellungen entsprechend Anlage 2 und den dazugehörigen Landverzichtserklärungen und Planvereinbarungen übermittelt.

Die Daten zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum werden in Form der Tausch- bzw. Bodenordnungspläne bzw. Auszügen daraus übermittelt.

2.3 Verträge, durch die Eigentum an einem Grundstück unentgeltlich und ohne Gegenleistung übertragen wurde (z. B. Schenkungsverträge, unentgeltliche Überlassungsverträge²) und durch die nur das Eigentum an Gebäuden übertragen wurde (z. B. DDR-Gebäudeeigentum), fallen nicht unter § 195 Abs. 1 BauGB und sind somit nicht in der Kaufpreissammlung zu führen,.

2.4 Die Rechtsvorgänge sind mit allen erforderlichen Merkmalen nach § 9 Abs. 5 BbgGAV als Kauffälle in der Kaufpreissammlung zu erfassen und den Grundstücksarten

• unbebaute Flächen (uf), unterteilt in unbebaute Baufläche (ub), land- und forstwirtschaftliche Fläche (lf), Gemeinbedarfsfläche (gf), sonstige Fläche (sf),
• bebautes Grundstück (bb) und
• Eigentumswohnung (ei)

eindeutig zuzuordnen. Der Kauffall ist so anzulegen, dass eine sachgerechte Auswertung erfolgen kann. Dabei muss der Inhalt der Rechtsvorgänge nicht vollständig und unverändert in der Kaufpreissammlung abgebildet werden.

2.5 Enthält der Rechtsvorgang mehrere Objekte, die sich in wesentlichen Merkmalen (z. B. Grundstücksart, Entwicklungszustand) unterscheiden, sind diese getrennt als eigenständige Kauffälle zu erfassen, wenn die anteiligen Entgelte zutreffend angegeben oder zu ermitteln sind. Grundstückstauschverträge sind wenn möglich in zwei oder mehrere Kauffälle aufzuteilen.

2.6 Als Kaufpreis ist im Element PREI (216) der vertraglich vereinbarte oder für Vergleichszwecke bereinigte Kaufpreis in Euro zu erfassen. Er kann aus verschiedenen Anteilen und/oder Umrechnungen entstehen.

2.7 Mieten, Pachten und Nutzungsentgelte sind in den Kategorien "Miete" (mi) und "Pacht" (pa) im erforderlichen Umfang zu erfassen.

3. Umfang der Erfassung der Kauffälle

3.1 Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob sich die Kauffälle als Vergleichsfälle und für die Ermittlung von für die Wertermittlung erforderlichen Daten eignen oder lediglich eine mengenstatistische Auswertung vorgesehen ist. Die Belegung der Elemente zu den einzelnen Kauffällen hat in dem für die beabsichtigten Auswertungen erforderlichen Umfang zu erfolgen.

3.2 Kauffälle, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen sind und selbständige und marktgängige Objekte behandeln, sollen für alle Auswertungen, insbesondere für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und für die Ableitung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, herangezogen werden. Für diese Kauffälle sind alle wertbeeinflussenden Merkmale zu erfassen.

3.3. Kauffälle, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen sind und regionaltypische oder vom Oberen Gutachterausschuss für überregionale Auskünfte und Auswertungen festgelegte Objekte behandeln, sollen für objektspezifische und landesweite Auswertungen herangezogen werden. Für diese Kauffälle sind insbesondere die für die beabsichtigten Auswertungen erforderlichen wertbeeinflussenden Merkmale zu erfassen.

3.4 Kauffälle, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen sind, die ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse aufweisen oder bei denen der Kaufpreis nicht eindeutig ist, sollen für mengenstatistische Auswertungen herangezogen werden. Für diese Kauffälle sind neben den zwingend zu belegenden Elementen noch folgende Elemente zu belegen: FLAC (401) bei uf und bb, VERG (221) bei uf  und AREI (206) bei ei.

3.5 Die für die einzelnen Auswertungen zu belegenden Elemente sind in der Elementebeschreibung Brandenburg (Anlage 1) und in den Hinweisen zur Auswertung der Kaufpreissammlung der niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung zusammengestellt. Die hierfür erforderlichen Informationen sind aus den Kaufverträgen, durch Informationen von Behörden und Befragungen der Vertragspartner auf der Grundlage des § 197 BauGB sowie ggf. durch Ortsbesichtigungen zusammenzutragen und durch sachverständige Ermittlungen zu ergänzen.

4. Grundsätze bei der Erfassung

4.1 Grundstücke, die künftig einem öffentlichen Zweck dienen sollen und damit dem freien Grundstücksmarkt entzogen werden, sind als Kauffälle mit der Qualität zu erfassen, die diese zum Zeitpunkt des Ausscheidens von der konjunkturellen Weiterentwicklung hatten. Sie sind der entsprechenden Grundstücksart (Nr. 2 Abs. 5) und der preisbestimmenden Grundstücksart, Element GRUA (301) zuzuordnen. Daneben ist bei der Grundstücksart uf im Element GNUT (437) immer die geplante Nutzung anzugeben sowie in den Elementen NUTV (438) und NUTN (439) die Beschreibung der Nutzung einzutragen.

4.2 Bei Elementen, deren Verschlüsselung einen mehrstufigen Aufbau aufweist (GRUA 301, WWUM 304, LAGE 410, GEBA 501), ist es bei der Erfassung der Kauffälle nach Nr. 3 Abs. 2 und 3 anzustreben, eine Zuordnung zu der jeweiligen Untergruppe vorzunehmen, da erst dann in der Regel eine sachgerechte Auswertung möglich ist. Eine Zuordnung zur Ober- oder Hauptgruppe ist immer dann vorzunehmen, wenn keine sichere Zuordnung zu einer Untergruppe möglich ist.

5. Besondere Festlegungen zur landeseinheitlichen Erfassung der Kauffälle

Die Belegungen der Perioden 3 und 5 des Elements WWML (305) und der Perioden 6 bis 8 des Elements WEIA (307) bei allen Grundstücksarten sowie der Perioden des Elements FREI (306) nach der folgenden Tabelle werden grundsätzlich durch das Land Brandenburg geregelt und für bestimmte Kauffälle in dieser Vorschrift landeseinheitlich vorgegeben.

Grundstücksart	Perioden für landeseinheitliche Vorgaben
uf	FREI6 bis FREI10 und bei lf FREI5
bb	FREI4 bis FREI10
ei	FREI1, FREI2, FREI4, FREI7 bis FREI10
mi	FREI6 bis FREI10
pa	FREI6 bis FREI10

Eine abweichende Belegung durch die Geschäftsstellen ist nur für Kauffälle möglich, für deren Elemente die landeseinheitliche Belegung nicht vorgegeben ist. 

5.2 Für bestimmte Objekte wird vorgegeben, unter welcher Grundstücksart und mit welchen speziellen Belegungen sie zu erfassen sind. Diese Vorgaben sind in der Elementebeschreibung Brandenburg (Anlage 1) in den jeweiligen Anmerkungen [A-BB] enthalten.

5.3 Für einzelne Elemente der AKS werden von der Beschreibung der Elemente der Kaufpreissammlung der niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung abweichende oder ergänzende Belegungen für einzelne Elemente vorgegeben. Diese Vorgaben sind in der Elementebeschreibung Brandenburg (Anlage 1) in den jeweiligen Anmerkungen [A-BB] enthalten.

6. Festlegungen für die Ermittlung von Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und überregionale Auswertungen durch den Oberen Gutachterausschuss

6.1 Ermittlung von Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser

6.1.1 Kauffälle, die für eine Ermittlung von Sachwertfaktoren nach der Brandenburgischen Sachwertrichtlinie (RL SW-BB) geeignet sind, werden in der AKS mit dem Kürzel SW23 im Feld 7 des Elements WEIA (307) gekennzeichnet. Die weiteren zu belegenden Elemente sind in der Anlage 4 zusammengestellt und in der Elementebeschreibung Brandenburg (Anlage 1) in den Anmerkungen [A-BB] enthalten. Eine entsprechende Erfassung erfolgt für alle Kaufverträge, die ab 2014 abgeschlossen wurden.

6.2 Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen

6.2.1 Kauffälle, die für eine Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen nach der Verwaltungsvorschrift Ertrags- und Sachwert (VV EW-SW) geeignet sind, werden in der AKS mit dem Kürzel LIZI23 im Feld 7 des Elements WEIA (307) gekennzeichnet. Die weiteren zu belegenden Elemente sind in der Anlage 3 zusammengestellt und in der Elementebeschreibung Brandenburg (Anlage 1) in den Anmerkungen [A-BB] enthalten. Eine entsprechende Erfassung erfolgt für alle Kaufverträge, die ab 2017 abgeschlossen wurden.

6.2.2 Die Erfassung entsprechend Anlage 3 erfolgt für Kauffälle der Schlüsselnummern 107 und 201 bis 205 des Elements GEBA (501) in der Grundstücksart bb und entsprechend Nummer 6.3.2. Zu jedem Kauffall soll ein Foto des Gebäudes hinterlegt werden.

6.3 Überregionale Auswertungen durch den Oberen Gutachterausschuss

6.3.1 In der Grenzregion zu Polen ist in den Geschäftsstellen Barnim, Märkisch-Oderland, Oder-Spree und Frankfurt (Oder), Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz, Uckermark und Cottbus im Feld 7 des Elements 307 (WEIA 7) Folgendes einzutragen: „VERA-PL“, wenn der Veräußerer polnischer Staatsbürger ist und „ERWE-PL“, wenn der Erwerber polnischer Staatsbürger ist.

6.3.2 Für die überregionale Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen für vermietete Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind in den Grundstücksarten bb und ei für die Schlüsselnummern 101 bis 106 und in der Grundstücksart ei für die Schlüsselnummern 107 und 201 des Elements GEBA die Kauffälle entsprechend Anlage 3 zu erfassen. Zu jedem Kauffall soll ein Foto des Gebäudes hinterlegt werden. Durch die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses werden Prüfgrößen und Grenzwerte für die überregionale Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen mitgeteilt. Kauffälle, die den Prüfgrößen und Grenzwerten nicht entsprechen, werden bei der Ermittlung der überregionalen Liegenschaftszinssätze nicht berücksichtigt. 

7. Datenschutz

7.1 In der Automatisierten Kaufpreissammlung dürfen grundsätzlich keine Namen und Anschriften der Erwerber oder Veräußerer (natürliche Personen) dauerhaft gespeichert werden.

7.2 Die Namen und die Anschriften der Erwerber oder Veräußerer dürfen in der Fragebogenverwaltung der Automatisierten Kaufpreissammlung nur vorübergehend gespeichert werden. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Ende der Speicherung ist die Entscheidung der Geschäftsstelle über den Abschluss der Kauffallerfassung. Nach dem Eingang in der Geschäftsstelle ist der ausgefüllte Fragebogen unverzüglich auszuwerten und in die Datenbank zu übernehmen.

7.3 Nach dem Abschluss der Kauffallerfassung sind alle Verträge, Beschlüsse sowie ergänzende Angaben und Unterlagen, die personenbezogene Daten enthalten, zu vernichten (vgl. § 9 Abs. 2 Satz 3 BbgGAV). Dies umfasst auch die ausgefüllten Fragebögen, sowie die in der AKS-Fragebogenverwaltung gespeicherten Namen und Adressen der Erwerber und Veräußerer.

8. Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Diese Richtlinie tritt am 18. Dezember 2012 mit Wirkung für alle ab diesem Tag datierten Rechtsvorgänge in Kraft.

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¹ Gemeinsame Verwaltungsvorschrift des Ministeriums des Innern und des Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft

Aktenzeichen: MI III/4 - 583-11 vom 28. Juni 2011

² Überlassungsvertrag: Der Begriff des Überlassungsvertrages wird allgemein als Umschreibung für die ganz oder teilweise unentgeltliche Übertragung von Vermögensgegenständen verwendet, ohne direkt auf eine bestimmte Rechtsgrundlage zu verweisen. Den Überlassungsverträgen sind daher z. B. zuzuordnen: Schenkung, ehebedingte Zuwendung oder die vorweggenommene Erbfolge. Dabei kann sich der konkrete Vertragstyp aus der Überschrift (z. B. Schenkungsvertrag) oder aus dem Vertragstext ergeben.

Anlagen