Brandenburgisches Vorschriftensystem

1 Zweck und Anwendungsbereich

Diese Verwaltungsvorschrift regelt die Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) bei der Ermittlung von Ertragswerten und Liegenschaftszinssätzen sowie von Sachwerten und Sachwertfaktoren durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg.

2 Ermittlung von Verfahrenswerten zur Verkehrswertermittlung

Bei der Ermittlung des Ertragswerts sowie des Sachwerts nach der ImmoWertV ist der Grundsatz der Modellkonformität bei der Anwendung von Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren zu beachten. Der vorläufige Verfahrenswert ist daher entsprechend der jeweiligen Modellansätze und -parameter zu ermitteln. Der Liegenschaftszins bzw. Sachwertfaktor ist ggf. an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen (§ 33 und § 39 ImmoWertV). Sofern die Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts durch den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz bzw. Sachwertfaktor nicht ausreichend berücksichtigt werden können, ist zu prüfen, ob diese mit einem eigenständigen Werteinfluss bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zu berücksichtigen sind.

3 Allgemeines zu Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren

3.1 Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren sind für gebrauchte Immobilien[1] nach der ImmoWertV und den ergänzenden nachfolgenden Vorgaben zu ermitteln.

3.2 Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren sind regelmäßig auf den 01.01. oder 01.07. zu beziehen. Zum zeitlichen Anwendungsbereich ist in der Modellbeschreibung auszuführen.

3.3 Die Erfassung von Kauffällen, die für eine Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen bzw. Sachwertfaktoren nach dieser Richtlinie geeignet sind, regelt die Erfassungsrichtlinie (KPSErf-RL).

3.4 Für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren sind Kaufpreise von für die jeweilige Nutzungsart typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken heranzuziehen. Die Kaufpreise sind um den Werteinfluss von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (boG - § 8 Absatz 3 Satz 1 und 2 ImmoWertV) und anderen wertbeeinflussenden Besonderheiten, wie z.B. selbständig nutzbare Teilflächen (§ 41 ImmoWertV), zu bereinigen. Ist eine sachgerechte Berücksichtigung dieser Werteinflüsse nicht möglich, ist der Kauffall von der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes oder Sachwertfaktors auszuschließen.

3.5 Steht eine ausreichende Anzahl von Kauffällen für Grundstücke zur Verfügung, deren Abweichungen von für die jeweilige Nutzungsart typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken unerheblich sind, sind ausschließlich diese Kauffälle für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes oder Sachwertfaktors heranzuziehen.

3.6 Die Grundstücksarten werden mit ihrer Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Anlage 1 ImmoWertV wie folgt festgelegt: 

Grundstücksart	Gewerblicher Mietanteil	Gebäudeart (nach AKS[2])	GND
Mietwohngrundstücke	≤ 20 %	Mehrfamilienhäuser (GEBA[3] 107)	80 Jahre
gemischt genutzte Grundstücke	> 20 % und < 80 %	Wohn- und Geschäftshäuser (GEBA 201)	80 Jahre
Geschäftsgrundstücke	≥ 80 %	Geschäftshäuser, Bürogebäude, Bürogebäude mit Geschäft (GEBA 202-204)	60 Jahre
Verbrauchermärkte	≥ 80 %	Verkaufshalle (Markthalle, Supermarkt, Verbrauchermarkt, Autohaus, Baumarkt, ...), üblicherweise eingeschossig (GEBA 205)	30 Jahre
Wohnungs- und Teil-eigentum		Wohnungs-/ Teileigentum (GEBA 101 bis 106, 107, …)	entsprechend der Objektart
Einfamilienhaus-grundstücke		Individueller Wohnungsbau - EFH, DHH, RH, ZFH[4] (GEBA 101 bis 106)	80 Jahre

Tabelle 1 – Festlegung der Grundstücksarten mit Gesamtnutzungsdauer

3.7 Die Restnutzungsdauer ist entsprechend § 4 ImmoWertV zu ermitteln. Für Gebäude, die modernisiert wurden, ist die Restnutzungsdauer nach § 12 Absatz 5 Satz 1 ImmoWertV zu ermitteln. Die Anlage 2 ImmoWertV findet auch bei der Modernisierung gemischt genutzter Grundstücke und bei Wohnungs- und Teileigentum Anwendung.

3.8 Als Grundstücksgröße ist die tatsächliche Größe anzusetzen, sofern sie für das jeweilige Objekt marktüblich bzw. angemessen ist. Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße ist bei der Bodenwertermittlung entsprechend § 41 ImmoWertV zu verfahren. Selbständig genutzte oder nutzbare Teilflächen bleiben danach unberücksichtigt.

3.9 Zur Bodenwertermittlung ist der zum Kaufvertragszeitpunkt zuletzt veröffentlichte objektspezifisch angepasste Bodenrichtwert heranzuziehen.

3.10 Zur Ermittlung der Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren sind geeignete statistische Verfahren heranzuziehen, insbesondere die Regressionsanalyse oder die Bildung des arithmetischen Mittelwerts. Ausreißer sind zu eliminieren.

4 Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen

4.1 Ermittlungspflicht

4.1.1 Der Gutachterausschuss hat jährlich für seinen Zuständigkeitsbereich Liegenschaftszinssätze für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zu ermitteln, sofern in einem Zeitraum von maximal drei Jahren eine ausreichende Anzahl geeigneter Kauffälle vorhanden ist.

4.1.2 Für andere Grundstücksarten, insbesondere vermietetes Wohnungseigentum, Einfamilienhäuser und Verbrauchermärkte, können Liegenschaftszinssätze ermittelt werden.

4.1.3 Der Obere Gutachterausschuss soll überregionale Liegenschaftszinssätze ermitteln. Diese können insbesondere angewendet werden, wenn im jeweiligen Zuständigkeitsbereich der Gutachterausschüsse wegen fehlender Kauffälle keine geeigneten Liegenschaftszinssätze für die Grundstücksart zur Verfügung stehen.

4.2 Modellparameter zur Ermittlung der Liegenschaftszinssätze

4.2.1 Zur Ermittlung des Rohertrags sind die für das Objekt marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen. Dabei sind vorrangig die tatsächlichen Nettokaltmieten heranzuziehen, wenn sie mit den marktüblich erzielbaren Mieten (z.B. aus Mietspiegeln, Mietpreissammlungen) hinreichend übereinstimmen. Sind die tatsächlichen Mieten nicht bekannt oder nicht marktüblich, sind die marktüblich erzielbaren Mieten anzusetzen. Die marktüblich erzielbare Miete ist auch für selbst genutzte Einheiten oder zum Zeitpunkt des Verkaufs leerstehende Einheiten anzusetzen.

4.2.2 Die Wohn- und Nutzflächen werden aus auf Plausibilität geprüften Angaben in den Kaufverträgen oder anderen Quellen (z.B. Befragung der Eigentümer, Bauakten, Exposé zur Immobilie) übernommen oder anhand von Gebäudeparametern berechnet.

4.2.3 Als Bewirtschaftungskosten sind die Modellansätze der Anlage 3 ImmoWertV zu verwenden. Carports gelten als ähnliche Einstellplätze im Sinne der Anlage 3 I ImmoWertV. Pkw-Außenstellplätze gelten nicht als ähnliche Einstellplätze im Sinne der Anlage 3 I ImmoWertV; hierfür können pauschale Bewirtschaftungskosten zur Anwendung kommen. Die pauschalen Bewirtschaftungskosten sind in der Modellbeschreibung (Nr. 6.3) aufzuführen.

4.2.4         Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen sind Bestandteil des Grundstücks und deren Werteinflüsse in der Regel im Rohertrag erfasst. Ein gesonderter Wertansatz entfällt.

4.3               Berechnung der Liegenschaftszinssätze

Die Liegenschaftszinssätze sind nach der folgenden Berechnungsvorschrift zu ermitteln:

 p       =    Liegenschaftszins in % mit der 1. Näherung po = (RE / KP) x 100

RE    =    Reinertrag des Grundstücks

KP    =    Kaufpreis (um selbständig verwertbaren Bodenwertanteil reduziert)

boG  =    besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV)

BW   =    Bodenwert des (unbebaut angenommenen) Grundstückes[5]

q       =    1 + 0,01 x p

n       =    wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen

 

5 Ermittlung von Sachwertfaktoren

5.1 Ermittlungspflicht

5.1.1 Der Gutachterausschuss hat jährlich für in seinem Zuständigkeitsbereich typische Einfamilienhausgrundstücke Sachwertfaktoren zu ermitteln, sofern in einem Zeitraum von maximal zwei vorangegangenen Jahren eine ausreichende Anzahl geeigneter Kauffälle vorhanden ist.

5.1.2 Für andere Grundstücksarten können Sachwertfaktoren ermittelt werden.

5.2 Einfamilienhausgrundstücke

Die typischen Einfamilienhausgrundstücke, für die Sachwertfaktoren ermittelt werden, sind hinsichtlich der dazugehörigen Gebäudearten (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH, ZFH), Doppelhaushälften (DHH)[6] und Reihenendhäuser, Reihenmittelhäuser (RH)) und ihrer wertbeeinflussenden Merkmale festzulegen; diese sind in der Modellbeschreibung darzustellen.

5.3 Modellparameter zur Ermittlung des vorläufigen Sachwerts

5.3.1 Die Normalherstellungskosten (NHK) 2010 unterscheiden bei den einzelnen Gebäudearten zwischen verschiedenen Standardstufen. Der Kauffall ist daher entsprechend der Standardmerkmale des Gebäudes in die Standardstufen einzuordnen (vgl. Beschreibung der Gebäudestandards in der Anlage 4 ImmoWertV). Sind die Standardmerkmale des Gebäudes nicht in dem benötigten Umfang bestimmbar, erfolgt eine Einordnung in die Standardstufen nach der folgenden Tabelle:

Orientierungshilfe für Gebäudestandards zur Eingruppierung in die Standardstufen für freistehende EFH, ZFH, für DHH und RH (in Anlehnung an Anlage 4 ImmoWertV)
Standardstufe 1: (sehr einfach, veraltet)	normale Bauausführungen bis vor ca. 1980, keine oder minimale Modernisierung
Standardstufe 2: (einfach)	normale Bauausführungen und / oder Modernisierungen bis vor ca. 1995
Standardstufe 3: (durchschnittlich, zeitgemäß)	normale Bauausführungen und / oder durchschnittliche Modernisierungen ab ca. 1995
Standardstufe 4: (gehoben)	überdurchschnittliche Bauausführungen und / oder Modernisierungen ab ca. 2005
Standardstufe 5: (stark gehoben)	hochwertige Bauausführung

Tabelle 2 – Orientierungshilfe für Gebäudestandards zur Eingruppierung in die Standardstufen

5.3.2 Folgende bei der Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) nicht erfasste Bauteile gelten als üblich; für sie erfolgt kein gesonderter Wertansatz:

1. Dachgauben, wenn die Summe der Dachgaubenlänge nicht mehr als ca. 5 m beträgt
2. Balkone / Dachterrassen bis ca. 5 m² Grundfläche
3. Vordächer im üblichen Umfang
4. übliche Außentreppen, die aufgrund der Gebäudekonstruktion die Zugänglichkeit gewährleisten

Hiervon abweichende Bauteile sind als besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.

5.3.3 Für folgende bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile sind Zu- und Abschläge zu den NHK 2010 für die Nutzbarkeit von Dachgeschossen und Spitzböden sowie für fehlende bzw. vorhandene Drempel entsprechend der Gebäudeart anzubringen:

Standardformen	Gebäudearten	Zuschlag / Abschlag zu den NHK 2010
voll ausgebautes Dachgeschoss mit Drempel	1.01/ 2.01/ 3.01/ 1.11/ 2.11/ 3.11/ 1.21/ 2.21/ 3.21/ 1.31/ 2.31/ 3.31
- kein Drempel		Abschlag: - 5 %
- Spitzboden ausgebaut (für einen einfachen Ausbau als Lager- oder Abstellfläche erfolgt kein Zuschlag)		Zuschlag: + 10 %
nicht ausgebautes Dachgeschoss ohne Drempel, nutzbar	1.02/ 2.02/ 3.02/ 1.12/ 2.12/ 3.12/ 1.22/ 2.22/ 3.22/ 1.32/ 2.32/ 3.32
- eingeschränkt nutzbar		Abschlag: - 10 %
- mit Drempel		Zuschlag: + 5 %
Flachdach oder flach geneigtes Dach	1.03/ 2.03/ 3.03/ 1.13/ 2.13/ 3.13/ 1.23/ 2.23/ 3.23/ 1.33/ 2.33/ 3.33	kein Zu- oder Abschlag

Tabelle 3 – Zu- und Abschläge für bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile

5.3.4 Als Nebengebäude sind in der Regel Garagen und Carports bei der Ermittlung des vorläufigen Sachwerts zu berücksichtigen. Der vorläufige Sachwert von Garagen wird nach der folgenden Tabelle oder den NHK 2010 ermittelt. Carports werden mit dem Zeitwert berücksichtigt. Weitere Nebengebäude sind mit dem Zeitwert zu berücksichtigen, sofern sie für das Einfamilienhausgrundstück marktüblich sind.

pauschale Wertansätze für Garagen mit einer BGF von 18m² bis 24 m²
Garagentyp	Fertiggarage	Garage in Massivbauweise	individuelle Garage (Massivbauweise mit besonderen Ausführungen)
Standardstufe nach Anlage 4 ImmoWertV	3	4	5
Gesamtnutzungsdauer (vgl. Anlage 1 ImmoWertV)	60 Jahre
pauschaler Wertansatz	6.000 €	12.000 €	18.000 €

Tabelle 4 – pauschale Wertansätze für Garagen

5.3.5 Als Baupreisindex ist der zum Wertermittlungsstichtag aktuelle Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden aus den Indexreihen für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamts zu verwenden. Der jeweils zu verwendene Index ist in der AKS implementiert.

5.3.6 Für übliche Außenanlagen erfolgt ein pauschaler Wertansatz in Höhe von 4 % des vorläufigen Sachwerts des Gebäudes (ohne Nebengebäude).

5.3.7 Der Regionalfaktor nach § 36 Absatz 3 ImmoWertV beträgt für das Land Brandenburg 1.

5.4 Berechnung der Sachwertfaktoren

Die Sachwertfaktoren sind nach der folgenden Berechnungsvorschrift[7] zu ermitteln:

Der Kaufpreis ist daher ggf. um Werteinflüsse aufgrund besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Kaufobjekts zu bereinigen.

6 Veröffentlichung

6.1 Die Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren sind als feste Durchschnittswerte gemäß § 14 der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung als Bestandteil des Grundstücksmarktberichts zu veröffentlichen; die Liegenschaftszinssätze sind gerundet auf eine Nachkommastelle und die Sachwertfaktoren mit zwei Nachkommastellen anzugeben.

6.2 Zur Stichprobenbeschreibung nach § 12 Absatz 6 ImmoWertV gehören stets der räumliche Geltungsbereich, der Stichtag, die Anzahl der Kauffälle und das dazugehörige Bodenwertniveau. Als weitere Kenngrößen der Stichprobe der Liegenschaftszinssätze sind mindestens die Spannen für die Restnutzungsdauer, Wohn- und Nutzflächen und Nettokaltmieten anzugeben. Als weiteres Merkmal der Stichprobe der Sachwertfaktoren sind mindestens die Grundstücksgröße und die Wohn- und Nutzflächen bzw. Bruttogrundfläche als Spanne anzugeben.

6.3 Die Modellbeschreibung ist entsprechend § 12 Absatz 6 ImmoWertV mit den Inhalten entsprechend Anlage 1 (Modellbeschreibung für Liegenschaftszinssätze) und Anlage 2 (Modellbeschreibung für Sachwertfaktoren) auszugestalten. Weitere Angaben können hinzugenommen werden.

7 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

7.1 Diese Verwaltungsvorschrift tritt am 01. Juli 2023 in Kraft. Alle Kauffälle des Jahres 2023 für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren sind entsprechend dieser Vorschrift zu erfassen.

7.2 Mit dem Inkrafttreten dieser Verwaltungsvorschrift tritt die Verwaltungsvorschrift zur Ermittlung von Ertragswerten und Liegenschaftszinssätzen im Land Brandenburg (Brandenburgische Ertragswertrichtlinie – RL EW-BB) vom 04. August 2017 außer Kraft.

[1] bereits vor dem Verkauf entsprechend (z.B. als Mehrfamilienhaus) genutzte Immobilie

[2] Automatisiert geführte Kaufpreissammlung = Programmsystem zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

[3] GEBA = Element der Automatisiert geführten Kaufpreissammlung, in dem die Gebäudeart entsprechend der vorgegebenen Schlüsselnummern erfasst ist.

[4] EFH = Einfamilienhaus, DHH = Doppelhaushälfte, RH = Reihenhaus, ZFH = Zweifamilienhaus

[5] nach § 41 ImmoWertV (rentierlicher Bodenwert)

[6] Die ImmoWertV verwendet den Begriff Doppelhaus.

[7] Erläuterungen der Abkürzungen unter 4.3

Anlagen