Brandenburgisches Vorschriftensystem

Die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. November 2018 (GVBl. I Nr. 39) normiert in § 84 die Sicherung von Rechten über Baulasten. Damit einhergehend begründet § 84 die Aufgabe für die unteren Bauaufsichtsbehörden, ein Baulastenverzeichnis zu führen. Gemäß § 86 Absatz 7 der Brandenburgischen Bauordnung ist das für die Bauaufsicht zuständige Mitglied der Landesregierung ermächtigt, Vorschriften über Umfang, Inhalt und Form des Baulastenverzeichnisses zu erlassen. Dieses Ziel verfolgt die vorliegende Verwaltungsvorschrift. Sie soll den Bauaufsichtsbehörden, den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, den Notarinnen und Notaren sowie den Bürgerinnen und Bürgern eine Anleitung sein, § 84 der Brandenburgischen Bauordnung sachgerecht anzuwenden.

In diesem Sinne wird zur Ausführung des § 84 der Brandenburgischen Bauordnung für die Einrichtung und Führung des Baulastenverzeichnisses Folgendes bestimmt:

1 Inhalt der Baulast - Übernahme von Baulasten durch Berechtigte

1.1 Die Baulast ist in § 84 Absatz 1 Satz 1 der Brandenburgischen Bauordnung legal definiert. Baulasten sind keine öffentlich-rechtlichen, sondern freiwillig übernommene Verpflichtungen. Sie können von Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümern übernommen werden, um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen einzuhalten. Dabei kann die öffentlich-rechtliche Pflicht einem Dritten oder der Grundstückseigentümerin oder dem Grundstückseigentümer selbst obliegen. Die Baulast nimmt Bezug auf ein Grundstück und legt ein darauf zu realisierendes Tun, Dulden oder Unterlassen fest. Ebenso können Erbbauberechtigte ihr Erbbaurecht belasten. Soll eine Baulast übernommen werden, nachdem im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, kann die Baulast nur dann gegenüber der oder dem Berechtigten wirksam werden, wenn sie oder er zustimmt. Die Auflassungsvormerkung schützt vor nachträglichen Beeinträchtigungen.

1.2 Die übernommene Verpflichtung in Gestalt der Baulast muss von baurechtlicher Bedeutung sein. Dies ist gegeben, wenn sie dem Ziel dient, durch die Beschränkung (Belastung) eigener dinglicher Rechte ein Bauvorhaben zu ermöglichen. Ebenso ist die baurechtliche Bedeutung gegeben, wenn die Baulast bei der Teilung von Grundstücken - § 19 des Baugesetzbuches, § 7 der Brandenburgischen Bauordnung - baurechtswidrige Zustände verhindert.

2 Verpflichtungserklärung - Begründung einer Baulast

2.1 Eine Baulast wird durch eine Verpflichtungserklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde begründet und mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam.

2.2 Die Verpflichtungserklärung ist von der in Nummer 1.1 berechtigten Person oder Körperschaft schriftlich so eindeutig abzugeben, dass Inhalt und Umfang der übernommenen Verpflichtung hinreichend bestimmbar sind. Somit sind in der Verpflichtungserklärung die Umstände des Einzelfalles wiederzugeben. Zum notwendigen und zulässigen Inhalt der Verpflichtungserklärung gibt die Bauaufsichtsbehörde auf Anfrage Hinweise. Die Verpflichtungserklärung kann durch die Bauaufsichtsbehörde oder durch eine Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorbereitet werden. In der Anlage 2 finden sich Mustertexte als Arbeitshilfe.

2.3 Kann die Baulast allein durch den Wortlaut der Verpflichtungserklärung nicht eindeutig beschrieben werden, so ist der Verpflichtungserklärung ein Lageplan (Nummer 2.4) beizufügen. In dem Fall ist in der Verpflichtungserklärung auf den Lageplan Bezug zu nehmen. Der Lageplan enthält alle zur räumlichen Ausdehnung der Baulast notwendigen Angaben. Bei besonderen Grundstücks-, Gebäude- oder Grenzverhältnissen kann ausnahmsweise verlangt werden, dass der Lageplan von einer Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder durch die Katasterbehörde nach dem Brandenburgischen Vermessungsgesetz angefertigt wird.

2.4 Der Lageplan zur Baulasterklärung ist auf der Grundlage der Liegenschaftskarte in einem praktikablen Maßstab - Blatt­format A4 oder A3 - anzufertigen und muss mindestens die folgenden Angaben enthalten:

1. seinen Maßstab und die Lage des zu belastenden Grundstücks zur Nordrichtung,
2. die im Grundbuch und im Liegenschaftskataster geführte Bezeichnung des zu belastenden Grundstücks sowie die Bezeichnung der für die Beurteilung der Verpflichtungserklärung (Baulast) bedeutsamen Nachbargrundstücke,
3. die Flurstücksgrenzen des zu belastenden Grundstücks,
4. die für die Beurteilung der Verpflichtungserklärung bedeutsamen vorhandenen baulichen Anlagen auf dem zu belastenden Grundstück und auf den Nachbargrundstücken,
5. die Flächen auf dem zu belastenden Grundstück, die von bereits vorhandenen Baulasten (gekennzeichnet gemäß Anlage 1 Nummer 5 zur Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung [BbgBauVorlV]) oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten betroffen sind,
6. die von der einzutragenden Baulast betroffene Fläche - entsprechend der Darstellung in der Anlage 1,
7. das Datum, den Namen und die Unterschrift der Erstellerin/des Erstellers.

2.5 Bei Entgegennahme der Verpflichtungserklärung durch die Bauaufsichtsbehörde müssen die Eigentumsverhältnisse am zu belastenden Grundstück eindeutig belegt werden. Das Eigentum ist von den Beteiligten durch Grundbuchauszüge nachzuweisen. Gegebenenfalls kann dies in Verbindung mit anderen geeigneten Unterlagen, wie zum Beispiel einem Kaufvertrag, einem Erbschein oder einem unanfechtbaren Zuschlagsbeschluss auf Grund einer Zwangsversteigerung erfolgen. Die Erbbauberechtigten haben ihr Erbbaurecht durch Auszug aus dem Erbbaugrundbuch oder durch andere geeignete Unterlagen nachzuweisen.

2.6 Im Falle von Miteigentum haben alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer die Verpflichtungserklärung abzugeben und zu unterschreiben; Gleiches gilt für Erbbauberechtigte. Alle Unterschriften unter die Verpflichtungserklärung müssen den Formvorschriften von § 84 Absatz 2 der Brandenburgischen Bauordnung genügen. Bei Abgabe der Verpflichtungserklärung durch eine bevollmächtigte Person hat diese eine beglaubigte Vollmacht vorzulegen; die Vollmacht ist zu den Akten zu nehmen. Verpflichtungserklärungen kirchlicher Körperschaften des öffentlichen Rechts (zum Beispiel Kirchengemeinden) bedürfen der kirchenaufsichtlichen Genehmigung.

2.7 Die Unterschrift unter die Verpflichtungserklärung wird gemäß § 84 Absatz 2 der Brandenburgischen Bauordnung vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt; andernfalls muss sie im Sinne der genannten Vorschrift beglaubigt sein.

2.8 Die Verpflichtungserklärung als Willenserklärung der Eigentümerin oder des Eigentümers oder der oder des Erbbauberechtigten ist keine Bauvorlage im Sinne der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung. Daher ist die Verpflichtungserklärung ein Dokument, von dem es nicht mehrere Ausfertigungen gibt.

3 Baulastenverzeichnis

3.1 Die Verpflichtungserklärungen werden in ein Baulastenverzeichnis eingetragen. Mit der Eintragung wird die Baulast wirksam. Nicht nur die Baulast selbst, sondern auch deren Änderungen oder deren Löschung sind in das Baulastenverzeichnis einzutragen.

3.2 Das Baulastenverzeichnis wird elektronisch oder analog in Loseblattform (Format DIN A4) geführt. Die elektronische Führung des Baulastenverzeichnisses hat dem Gesetz über die elektronische Verwaltung im Land Brandenburg (Brandenburgisches E-Government-Gesetz) zu entsprechen. Alle Festlegungen zur analogen Baulastverzeichnisführung sind für die elektronische Führung sinngemäß anzuwenden.

3.3 Das Baulastenverzeichnis in Loseblattform besteht aus einzelnen Baulastenblättern. Jedes belastete Grundstück erhält ein eigenes Baulastenblatt. Belastete Erbbaurechte sind auf separaten Baulastenblättern zu verzeichnen. Baulastenblätter werden fortlaufend - in der zeitlichen Abfolge ihres Anlegens - nummeriert. Ein Baulastenblatt kann mehrere Seiten umfassen; die Seitenzahl der folgenden Seite ist eindeutig erkennbar zu vermerken. Auf gesonderte Baulastenblätter für die auf dem jeweiligen Grundstück bestehenden Erbbaurechte ist hinzuweisen.

3.4 Das Baulastenblatt in digitaler Form ist Bestandteil eines elektronischen Registers. Zu jedem Grundstück, für das ein Baulastenblatt in einem elektronischen Register angelegt wird, ist gemäß § 9 des Brandenburgischen E-Government-Gesetzes eine Georeferenzierung aufzunehmen. Diese Zuordnung von Koordinaten ermöglicht die Integration der Baulasten in ein Geoinformationssystem (GIS) und den Bezug zur aktuellen Flurstücksbezeichnung. Durch diese Verknüpfung kann somit jederzeit recherchiert werden, ob für ein bestimmtes Grundstück eine Baulast eingetragen ist. 

3.5 Änderungen in der Bezeichnung eines belasteten Grundstücks nach dem Grundbuch, dem Liegenschaftskataster oder dem Straßennamen sind nach deren Bekanntwerden auf dem Baulastenblatt zu diesem Grundstück zu vermerken.

4 Eintragungsverfügung

4.1 Eintragungen in das Baulastenverzeichnis dürfen nur auf Grund einer besonderen Eintragungsverfügung der Bauaufsichtsbehörde vorgenommen werden.

4.2 Die Eintragungsverfügung hat den vollständigen Wortlaut der Eintragung sowie die genaue Bezeichnung der von der Eintragung betroffenen - belasteten sowie begünstigten - Grundstücke zu enthalten. Wenn bereits die Verpflichtungserklärung die vorgenannten inhaltlichen Bedingungen erfüllt, kann die Eintragungsverfügung durch Vermerk, Unterschrift und Siegel unter der Verpflichtungserklärung ausgefertigt werden. Insofern darf sie auf das Original der beglaubigten, vor der Bauaufsichtsbehörde geleisteten oder von ihr anerkannten Verpflichtungserklärung geschrieben werden; sie darf auch sowohl als separates Dokument geführt als auch mit der Verpflichtungserklärung verbunden werden - gegebenenfalls über die Vergabe der nächsten ­freien Baulastenblatt-Nummer.

4.3 Die Eintragungsverfügung soll die Nummer des Baulastenblattes, die Seite des Baulastenblattes sowie die Nummer der Eintragung in das Baulastenblatt enthalten.

4.4 Die Fertigung der Eintragungsverfügung obliegt der Baulastenverzeichnisführerin oder dem Baulastenverzeichnisführer, vgl. Nummer 5.

5 Baulastenverzeichnisführerin, Baulastenverzeichnisführer

5.1 Die Baulastenverzeichnisführerin oder der Baulastenverzeichnisführer ist eine Bedienstete oder ein Bediensteter der Bauaufsichtsbehörde, die oder der mit der Führung des Baulastenverzeichnisses beauftragt ist.

5.2 Die Baulastenverzeichnisführerin oder der Baulastenverzeichnisführer prüft vor einer Eintragung in das Baulastenverzeichnis alle für die Eintragung notwendigen Voraussetzungen. Das Fehlen einer Voraussetzung hindert an der Eintragung.

5.3 Nach Eintragung der Baulast gibt die Baulastenverzeichnisführerin oder der Baulastenverzeichnisführer eine Kopie der Eintragung und, sofern nach Nummer 2.3 erforderlich, eine Kopie des Lageplans:

1. an die Baulastgeberin oder den Baulastgeber (Eigentümerin oder Eigentümer des belasteten Grundstücks),
2. an die Baulastnehmerin oder den Baulastnehmer (Eigen­tümerin oder Eigentümer des begünstigten Grundstücks),
3. an die Erbbauberechtigten und andere Berechtigte (zum Beispiel auch die Antragstellerin/den Antragsteller),
4. gegebenenfalls zur Bauakte/zu den Bauakten.

6 Eintragungen

6.1 Die Baulastenverzeichnisführerin oder der Baulastenverzeichnisführer trägt auf Veranlassung durch die Eintragungsverfügung nach Nummer 4 die Baulast in das Baulastenverzeichnis ein.

6.2 Baulasten sind mit dem Wortlaut der Verpflichtungserklärung in das Baulastenverzeichnis einzutragen. Wird in der Verpflichtungserklärung auf einen Lageplan Bezug genommen (Nummern 2.3, 2.4), so hat dies auch bei der Eintragung zu erfolgen.

6.3 Jede Eintragung ist von der Baulastenverzeichnisführerin oder dem Baulastenverzeichnisführer unter Angabe des Geschäftszeichens der Eintragungsverfügung und unter Angabe des Vollzugstages zu unterschreiben.

6.4 Je eine Kopie der Eintragung oder eine Verlinkung des Baulastenvorganges, gegebenenfalls mit dazugehörigem Lageplan, ist zu den Bauakten des begünstigten (gegebenenfalls auch zu den Bauakten belasteter Grundstücke) zu nehmen. Die Bauakten sind in geeigneter Form zu kennzeichnen. Verpflichtungserklärungen, Eintragungsverfügungen und sonstige Unterlagen sind nach Eintragung in das Baulastenverzeichnis zu den Akten der Baulastenverzeichnisführerin oder des Baulastenverzeichnisführers zu nehmen.

6.5 Ist ein Baulastenblatt unrichtig geworden, so ist es mit dem Vermerk „Geschlossen am …“, mit Tagesangabe und Unterschrift der Baulastenverzeichnisführerin oder des Baulastenverzeichnisführers zu schließen. Bei der Umschreibung ist in dem neuen Baulastenblatt auf das geschlossene und in dem geschlossenen auf das neue Baulastenblatt zu verweisen. Der Inhalt gelöschter Eintragungen ist nicht in das neue Baulastenblatt zu übertragen, vielmehr sind nur die Nummern der gelöschten Eintragungen und der Vermerk „Gelöscht“ einzutragen. Das geschlossene Baulastenblatt ist aufzubewahren.

6.6 Sind von der Teilung oder Grenzänderung eines Grundstücks Baulasten betroffen, deren Verpflichtungserklärungen und belastete Flächen unverändert bleiben, sind die bestehenden Baulastenblätter entsprechend fortzuschreiben. Für neu entstandene belastete Grundstücke sind neue Baulastenblätter anzulegen.

6.7 Werden auf Grund einer beabsichtigten Teilung eines Grundstücks (§ 7 Satz 1 der Brandenburgischen Bauordnung) Baulasten erforderlich, sind die zukünftig erforderlichen Baulasten als Vorbereitungsbaulasten auf dem Baulastenblatt des noch ungeteilten Grundstücks einzutragen. Unter einer Vorbereitungsbaulast ist eine Baulast zu verstehen, die vorsorglich übernommen wird, weil sie im Falle einer in naher Zukunft beabsichtigten Teilung eines Grundstücks baurechtlich erforderlich werden wird. Nach der Eintragung von Vorbereitungsbaulasten ist spätestens nach drei Jahren mittels elektronischer Grundbuchauskunft zu überprüfen, ob die geplante Teilung des Grundstücks vollzogen wurde. Ist die beabsichtigte Teilung nicht erfolgt, ist nach Nummer 7 zu verfahren.

7 Verzicht auf Baulasten, Löschung

Baulasten wirken dauerhaft - bis zu ihrer Löschung. Wird eine Baulast gegenstandslos oder besteht aus anderen Gründen an ihrem Fortbestehen kein öffentliches Interesse mehr, so erklärt die Bauaufsichtsbehörde gegenüber den Beteiligten den Verzicht auf die Baulast. Vor dem Verzicht sollen die oder der Verpflichtete und die oder der durch die Baulast Begünstigte gemäß § 84 Absatz 3 Satz 3 der Brandenburgischen Bauordnung angehört werden. Der Verzicht wird erst mit der Eintragung der Löschung im Baulastenverzeichnis wirksam, § 84 Absatz 3 Satz 4 der Brandenburgischen Bauordnung. Bei der Eintragung der Löschung im Baulastenverzeichnis ist entsprechend der Nummer 6.4 oder Nummer 6.6 zu verfahren, das heißt ein Löschungsvermerk anzubringen. Die Löschung ist den Beteiligten mitzuteilen.

8 Sonstige Verpflichtungen

8.1 Es können auch andere baurechtliche Verpflichtungen der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers oder der Erbbauberechtigten zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen - wie Auflagen, Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte - in das Baulastenverzeichnis eingetragen werden, § 84 Absatz 4 Nummer 2 der Brandenburgischen Bauordnung. 

8.2 Auch von der Ermächtigung nach § 84 Absatz 4 Satz 2 der Brandenburgischen Bauordnung ist nur Gebrauch zu machen, soweit ein öffentliches Interesse an der Eintragung besteht. Die Eintragung darf erst vorgenommen werden, wenn die Verpflichtungen, Befristungen oder Widerrufsvorbehalte unanfechtbar geworden sind. Bei baurechtlichen Verpflichtungen nach § 84 Absatz 4 der Brandenburgischen Bauordnung sollen die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer und gegebenenfalls die Erbbauberechtigten von der beabsichtigten Eintragung unterrichtet werden, wenn seit Begründung der Verpflichtung ein längerer, nicht durch ein Rechtsbehelfsverfahren entstandener Zeitraum verstrichen ist.

8.3 Auflagen sind im Baulastenverzeichnis nur zu vermerken, wenn sie nicht nur ein einmaliges Tun, Dulden oder Unterlassen betreffen.

9 Schlussbestimmungen

Die oberste Bauaufsichtsbehörde kann für die Einrichtung und Führung des Baulastenverzeichnisses Formulare zur Anwendung vorgeben oder empfehlen. Unter der Voraussetzung der inhaltlichen Vollständigkeit können die Formulare im Rahmen der örtlichen Gegebenheiten in Bezug auf Organisation, technische Hilfsmittel (zum Beispiel IT-Technik) etc. frei gestaltet werden.

10 Inkrafttreten

Diese Verwaltungsvorschrift tritt am 30. August 2019 in Kraft.

Anlagen