Brandenburgisches Vorschriftensystem

Nutzflächenpreise für nicht in dem gleichlautenden Ländererlass vom 25.07.1994, bekannt gegeben mit Verfügung vom 23.08.1994 S 3219 m - 1 - St 1411, angegebene Nutzungen.

Nach Tz. 5.2.2. des o. g. Erlasses sind zur Bestimmung des Gebäudewerts zu ermitteln:

1. Die Nutzfläche nach Tz. 5.2.2.1 (vergleichbar den Regelungen der II. Berechnungsverordnung),
2. der durchschnittliche Flächenpreis nach Tz. 5.2.2.3.

Nutzflächenpreise sind jedoch nur für Büros/Praxen, Banken/Läden sowie Hotels/Gaststätten angegeben. Für die in der Tabelle nicht genannten Nutzungen ist der Flächenpreis aus dem Raummeterpreis für im Sachwertverfahren zu bewertende Geschäftsgrundstücke abzuleiten (Tz. 5.2.2.3 letzter Satz).

Vergleicht man die Flächenpreise aus Tz. 5.2.2.3 des Erlasses zur Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten des Wohnungs- und Teileigentums mit den Raummeterpreisen aus den Erlassen für ebenso genutzte Geschäftsgrundstücke, so ist festzustellen, dass die Flächenpreise bei Büros/Praxen das 3,8- bis 3,9-fache bei Banken/Läden, Hotels/Gaststätten das 4-, 5-fache der dafür anzusetzenden Raummeterpreise ausmachen.

Ist ein Teileigentum mit einer nicht in der Tabelle genannten Nutzung zu bewerten, so kann als Flächenpreis das 4-, 5-fache des sich nach der Ausstattung ergebenden Raummeterpreises aus den Erlassen zur Bewertung von Geschäftsgrundstücken angesetzt werden.

Dies gilt auch für Garagenstellplätze in Tiefgaragen. Hier ist der Raummeterpreis für Tiefgaragen aus dem Erlass zur Bewertung von übrigen Geschäftsgrundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken vom 21.07.1994 - BStBl 1994 I, S. 480 - Tz. 4.2.2.12 zu entnehmen und davon der Flächenpreis abzuleiten. Danach ergeben sich in Abhängigkeit von der Ausstattung Flächenpreise in Höhe von 68,- DM/m² bis 108,- DM/m².

Der sich nach der Ausstattung ergebende Flächenpreis ist nur mit der Nutzfläche des Stellplatzes des jeweiligen Teileigentums zu multiplizieren. Die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Flächen der Tiefgarage, wie Ein- und Ausfahrten, Verkehrs- und Wendeflächen sind mit dem Ansatz des Flächenpreises bereits erfasst.

Die Nutzfläche eines PKW-Stellplatzes in einer Tiefgarage beträgt in der Regel 15 m² bis 18 m².

Für zum Teileigentum gehörende Einzelgaragen oder Stellplätze in Sammelgaragen können die Flächenpreise grundsätzlich aus den Raummeterpreisen für Garagen auf Tankstellengrundstücken (Tz. 4.3.2.2 des Erlasses zur Bewertung von Tankstellengrundstücken vom 09.11.1992 , BStBl I 1992, 712) abgeleitet werden.

Bei Garagen mit einer Grundfläche bis zu 20 m² kann der Flächenpreis wie folgt bestimmt werden:

Garagen in Leichtbauweise:	500,- DM geteilt durch die Nutzfläche,
Garagen in Massivbauweise:	700,- DM geteilt durch die Nutzfläche.

Auf diese Weise wird erreicht, dass auch für Garagen im Teileigentum die Wertansätze der Vereinfachungsregelungen aus den Erlassen zur Bewertung von Einfamilienhäusern und sonstigen bebauten Grundstücken (Garagengrundstücken) zum Ansatz kommen.

Bei größeren Garagen mit einer Geschosshöhe bis ca. 2,50 m (also z. B. nicht bei LKW-Garagen) ergeben sich aus den Raummeterpreisen von 15,- DM/m³ bzw. 17,- DM/m³ abgeleitete Nutzflächenpreise von 45,- DM/m² bzw. 51,- DM/m².

Probeberechnung: Massive Garage von 30 m² Grundfläche, Höhe 2,50 m, umbauter Raum:

75 m³ Bewertung nach dem umbauten Raum:
75 m³ x 17,- DM = 1275,- DM

bei einer angenommenen Wandstärke von 20 cm ergibt sich eine Nutzfläche von ca. 25 m².

Bewertung nach der Nutzfläche:
25 m² x 51,- DM = 1275,- DM.

Das Sondernutzungsrecht an einer unbebauten Fläche ist nach Tz. 5.2.1 des Erlasses ggf. bei der Ermittlung des anteiligen Bodenwerts zu berücksichtigen (durch Erfassung im m²-Preis). Zu einem Teileigentum gehörende Stellplätze im Freien sind daher nicht gesondert zu erfassen. Die Grundstücksflächen derartiger Stellplätze sind in der Regel mit einem Bodenbelag befestigt. Es handelt sich dabei um übliche Außenanlagen. Diese sind bereits mit dem Ansatz des Bodenwerts abgegolten.