Brandenburgisches Vorschriftensystem

Im Rahmen der Privatisierung von Wohnungsbeständen und der damit verbundenen Aufteilung von Gebäuden in Wohneigentum und anschließenden Veräußerung der Eigentumswohnungen an die bisherigen Mieter bieten Wohnungsbaugesellschaften den Erwerbern häufig die Möglichkeit, erforderliche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, soweit sie nicht bereits vor Veräußerung durchgeführt werden, zu festgelegten Preisen nach einem vorgegebenen Modernisierungsplan ausführen zu lassen. Zu diesem Zweck wird in Kaufverträgen neben dem Kaufpreis für Grund und Boden und Gebäude auch eine sog. Sanierungsumlage für noch durchzuführende Modernisierungsmaßnahmen erhoben, die in der Teilungserklärung im einzelnen festgelegt sind. Dieser Betrag ist dabei zweckgebunden und darf nur für Instandsetzung bzw. Modernisierung des Gebäudes verwendet werden.

Ich bitte, hierzu folgende Auffassung zu vertreten:

Aufwendungen des Erwerbers einer Eigentumswohnung sind nach dem BFH, Urteil v. 30.7.1991, BStBl II 1991, 918 unter bestimmten Voraussetzungen zu den Anschaffungskosten derselben zu rechnen, wenn im Kaufvertrag die noch vorzunehmende Renovierung der Wohnung (Sondereigentum) vereinbart wird. Ausschlaggebend ist dabei die wirtschaftliche Zweckbestimmung der Aufwendungen. Denn durch die Verbindung des Erwerbers der Wohnung mit der Sanierungsverpflichtung im Vertrag muss der Steuerpflichtige auch diese eingehen und die hierdurch entstehenden Kosten aufwenden, um die Wohnung zu erlangen. Zu den Anschaffungskosten gehören deshalb auch solche Zahlungen des Erwerbers, die von den Vertragsparteien nicht als Kaufpreis bezeichnet werden, gleichwohl aber bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise dem Erwerb des Wirtschaftsgutes dienen.

Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich der Sanierungsumlage und der vergleichbaren Zahlungen vor; sie werden nach den vertraglichen Bestimmungen geleistet, um eine Eigentumswohnung in einem renovierten Gebäude zu erwerben.

Der Förderzeitraum nach § 3 EigZulG beginnt ab dem Jahr, in dem laut Kaufvertrag Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf den Eigenheimerwerber übergehen. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten. Der Anspruchsberechtigte erhält die Eigenheimzulage daher auch für den auf die Sanierungsumlage entfallenden Kaufpreis bereits im ersten Förderjahr, selbst wenn die Modernisierungsmaßnahmen erst später durchgeführt werden.

Nachträgliche Anschaffungskosten liegen nur vor, soweit sich die im Kaufvertrag festgelegten Anschaffungskosten nachträglich erhöhen, z. B. weil Fehlbeträge auszugleichen sind oder Kostensteigerungen gegenüber dem ursprünglich veranschlagten Sanierungsaufwand hingenommen werden müssen. Ein nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten verbleibender Überschuss aus der Sanierungsumlage, der der Instandhaltungsrücklage zugeführt wird, führt zu einer nachträglichen Minderung der Anschaffungskosten. In diesen Fällen kommt ggf. eine Neufestsetzung der Eigenheimzulage nach § 11 Abs. 2 EigZulG in Betracht.