Brandenburgisches Vorschriftensystem

Bewertung von Autohäusern

Hinweise zur Ermittlung der Raummeterpreise von Gebäuden und des Werts der Außenanlagen, insbesondere bei den wirtschaftlichen Einheiten der Autohäuser.

1. Gebäudewert

Grundsätzlich ist zur Bewertung einer wirtschaftlichen Einheit ein Erlass heranzuziehen. Dieser reicht jedoch nicht immer aus. Nach Tz. 2.25 des gleichlautenden Erlasses, betreffend die Bewertung von übrigen Geschäftsgrundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken, vom 21.07.1994 sind Gebäude, die aufgrund ihrer Nutzung keiner der in den gleichlautenden Ländererlassen angesprochenen Gebäudegruppen zugeordnet werden können, zur Ermittlung des gemeinen Werts der Gebäudegruppe zuzuordnen, die der tatsächlichen baulichen Gestaltung wertmäßig am nächsten kommt.

Es wird also ausdrücklich zugelassen, den nach der Nutzung zutreffenden Raummeterpreis für das einzelne Gebäude aus dem Erlass zu entnehmen, der nach der Nutzung dieses Gebäudes zu seiner Bewertung heranzuziehen wäre. In den Fällen in denen eine Zuordnung wegen des Fehlens in allen Erlassen nicht möglich ist, ist das einzelne Gebäude der Gebäudegruppe (aus allen Erlassen) zuzuordnen, die seiner baulichen Gestaltung wertmäßig am nächsten kommt.

Beispiel 1

Die wirtschaftliche Einheit eines Autohauses besteht aus einer Ausstellungshalle von 650 m² Nutzfläche und einer eingeschossigen Reparaturwerkstatt von 250 m² Nutzfläche.

Bewertung

Ausstellungshalle, umbauter Raum 4.200 m³, zu bewerten nach dem Erlass zur Bewertung von Warenhäusern, SB-Märkten vom 25.06.1993, angenommener Raummeterpreis nach Tz. 4.2.2.2 Ausstattungsgüte gut 2,70 Punkte = 17,A-- DM/m³.

4.200 m³ x 17,-- DM = 71.400,-- DM

Werkstatt eingeschossig, umbauter Raum 1200 m³, zu bewerten nach dem Erlass zur Bewertung von Fabrikgrundstücken vom 21.05.1993 (Werkstätten sind im Erlass zur Bewertung von Warenhäusern, SB-Märkten nicht enthalten), angenommener Raummeterpreis nach Tz. 4.2.2.3 Ausstattungsgüte mittel 2,50 Punkte = 10,-- DM/m³.

1.200 m³ x 10,-- DM = 12.000,-- DM

Hinweise zur Anwendung der Erlasse nach der Nutzfläche der Kfz-Ausstellungshallen:

Nach Tz. 2.3 des Erlasses zur Bewertung der Warenhäuser, SB-Märkte liegt die übliche Nutzfläche über 500 m² - Lager-, Büro- und Sozialteil sind meist integriert -. Eine Aufteilung des umbauten Raumes im Ausstellungsteil einerseits und Lager-, Büro- und Sozialteil kommt nicht in Betracht. Kfz-Ausstellungshallen sind hier ausdrücklich genannt.

Nach Tz. 2.1 des Erlasses zur Bewertung der übrigen Geschäftsgrundstücke, sonstigen bebauten Grundstücke haben Ladengrundstücke eine Nutzfläche von weniger als 500 m². Es ist hier jedoch zusätzlich geregelt, dass Ladengrundstücke bei einer Nutzfläche ab 500 m² der Gruppe der Warenhäuser bzw. SB-Großmärkte zuzuordnen sind.

Der Wortlaut der Tz. 2.25 des Erlasses zur Bewertung von übrigen Geschäftsgrundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken vom 21.07.1994 schließt nicht aus, eine Ausstellungshalle von weniger als 500 m² Nutzfläche, die von der Bauart her den typischen SB-Märkten entspricht, nicht in die Gruppe der übrigen Geschäftsgrundstücke - Ladengrundstücke - sondern in die Gruppe SB-Märkte des gleichlautenden AErlasses zur Bewertung von Warenhäusern, SB-Märkten vom 25.06.1993 einzuordnen.

Zur Anwendung des vorbenannten Erlasses ist also nicht allein die Nutzfläche entscheidend, sondern im Wesentlichen die bauliche Gestaltung zu beachten.

2. Wert der Außenanlagen

Die gleichlautenden Ländererlasse sehen unterschiedliche Regelungen zur Bewertung der Außenanlagen vor. Die üblichen Außenanlagen - wie z. B. Zäune, Pflasterungen, Wegebefestigungen, Plattenbeläge, Pflanzungen - werden u. a. bei den Ladengrundstücken (Tz. 2.1 des Erlasses zur Bewertung der übrigen Geschäftsgrundstücke, sonstigen bebauten Grundstücke) durch den Ansatz des Bodenwertes abgegolten.

Prozentuale Zuschläge in v. H. des Gebäudewerts/der Summe der Gebäudewerte sind zur Erfassung der üblichen Außenanlagen wie folgt vorzunehmen:

• Zuschlag in Höhe von 4 v. H. bei Fabrikgrundstücken (Gewerbegrundstücken)
• Zuschlag in Höhe von 6 v. H. bei Großmärkten, SB-Märkten.

Ein prozentualer Zuschlag für die Außenanlagen ist nur vorzunehmen, sofern der Eigentümer keinen niedrigeren Wert für alle Außenanlagen nachweist. In diesen Fällen ist eine Einzelbewertung erforderlich. Hierzu gelten die in dem Fabrikgrundstückserlass unter Tz. 4.3 aufgeführten Durchschnittspreise.

Für eine wirtschaftliche Einheit können sich wegen des Heranziehens mehrerer Erlasse zu ihrer Bewertung (bei einem Autohaus der Erlass zur Bewertung von Warenhäusern, SB-Märkten für die Ausstellungshalle - bei einer Nutzfläche der Ausstellungshalle von weniger als 500 m² jedoch u. U. der AErlass zur Bewertung von übrigen Geschäftsgrundstücken [Gebäudegruppe Ladengrundstücke] - sowie der Fabrikgrundstückserlass zur Bewertung der Reparaturwerkstatt) unterschiedliche prozentuale Zuschläge zur Erfassung der Außenanlagen ergeben. In derartigen Fällen ist für die gesamte wirtschaftliche Einheit der Zuschlag vorzunehmen, der sich für den Teil ergibt, der das Grundstück prägt. Das wird in der Regel der wertmäßig größte Teil sein.

Fortsetzung Beispiel 1

Hier wäre für den Teil, der auf die Ausstellungshalle entfällt, ein Zuschlag von 6 v. H., für den Teil, der auf die Werkstatt entfällt, ein Zuschlag von 4 v. H. der jeweiligen Gebäudewerte vorzunehmen. Es ergäbe sich ein gemittelter, von den durch die Erlasse bestimmten Zuschlägen von 4 bzw. 6 v. H. abweichender Zuschlag. Dies ist nicht vorgesehen und auch fü r das maschinelle Verfahren ausgeschlossen! Es ist ein einheitlicher Zuschlag in Höhe von 6 v. H. der Summe der Gebäudewerte zur Erfassung der Außenanlagen vorzunehmen. Die wirtschaftliche Einheit wird von der Kfz-Ausstellungshalle geprägt; es ist daher der sich aus dem Erlass zur Bewertung der Warenhäuser, SB-Märkte ergebende prozentuale Zuschlag maßgebend.

Zuschlag also 6 v. H. von
(71.400,-- + 12.000,--)	=	5.004,-- DM

Dem Eigentümer steht es frei, einen niedrigeren Wert der Außenanlagen nachzuweisen.

Beispiel 2

Die Ausstellungshalle hat eine Nutzfläche von 300 m², umbauter Raum 1.600 m³, zu bewerten nach dem Erlass übrige Geschäftsgrundstücke, sonstige bebaute Grundstücke vom 21.06.1994; die Ausstellungshalle fällt unter Tz. 2.1 Ladengrundstücke, angenommener ARaummeterpreis nach Tz. 4.2.2.2 Ausstattungsgüte mittel 2,00 Punkte = 21,-- DM/m ³

1.600 m3 x 21,-- DM	=	33.600,-- DM
Werkstatt wie Fall 1	=	12.000,-- DM
Summe der Gebäudewerte	=	45.600,-- DM

Auch hier prägt das Ladenlokal die wirtschaftliche Einheit. Hinsichtlich der Außenanlagen ist die Regelung aus dem Erlass übrige Geschäftsgrundstücke, sonstige bebaute Grundstücke maßgebend. Nach Tz. 4.3 zweiter Absatz sind die üblichen Außenanlagen durch den Ansatz des Bodenwertes abgegolten. Es ist also kein Zuschlag vorzunehmen.

Wird die wirtschaftliche Einheit dagegen von der Werkstatt geprägt, so handelt es sich um ein Grundstück mit Werkstätten, dessen Bewertung nach dem Erlass zur Bewertung von Fabrikgrundstücken (Gewerbegrundstücken) erfolgt.

Zu den Grundstücken mit Werkstätten gehören insbesondere Grundstücke, auf denen sich Gebäude von Handwerksbetrieben befinden (Tz. 2 des Erlasses).

Ist neben den Werkstattgebäuden ein nicht die wirtschaftliche Einheit prägendes Kfz-Ausstellungsgebäude vorhanden, so ist dieses mit dem Raummeterpreisen der Gebäudeklasse I zu bewerten. Zu der Gebäudeklasse I gehören Verwaltungsgebäude, Sozialgebäude, Laboratorien, Pförtnergebäude und vergleichbare Gebäude (Tz. 4.2.2.1). Das Ausstellungsgebäude ist als vergleichbares Gebäude anzusehen.

Beispiel 3

Reparaturwerkstatt eingeschossig, Nutzfläche 500 m², umbauter Raum 2.200 m³, zu bewerten nach dem Erlass Fabrikgrundstücke, angenommener Raummeterpreis nach Tz. 4.2.2.3 Ausstattungsgüte mittel

2,50 Punkte	=	10,-- DM/m3.
2.200 m3 x 10,-- DM	=	22.000,-- DM

Kfz-Ausstellungsgebäude eingeschossig, Nutzfläche 150 m², umbauter Raum 540 m³, zu bewerten nach dem Erlass Fabrikgrundstücke, angenommener Raummeterpreis nach Tz. 4.2.2.2 Ausstattungsgüte mittel 2,00 Punkte = 18,-- DM/m³.

540 m3 x 18,-- DM	=	9.720,-- DM
Summe der Gebäudewerte	=	31.720,-- DM

Die üblichen Außenanlagen sind nach Tz. 4.3 des Fabrikgrundstückserlasses mit 4 v. H. der Summe der Gebäudewerte (4 v. H. von 31.720,-- DM = 1.269,-- DM) zu bewerten. Auch hier steht es dem Eigentümer frei, einen niedrigeren Wert der Auß enanlagen nachzuweisen.

Befinden sich Werkstatt und ein kleiner Ausstellungsteil in einem Gebäude, ist Tz. 4.2.1 des Fabrikgrundstückserlasses zu beachten. Sind für einzelne Gebäudeteile unterschiedliche Raummeterpreise anzusetzen (z. B. bei Zuordnung von Teilen in die Gebäudeklasse I und II wegen unterschiedlicher Nutzung, so ist der umbaute Raum gesondert zu berechnen.

Beispiel 4

Das eingeschossige Gebäude mit eAinem umbauten Raum von 2.500 m³ wird zu 80 v. H. = 2.000 m³ als Werkstatt und zu 20 v. H. = 500 m³ als Ausstellungsraum genutzt.

Ausstattungsgüten und Preise wie im Beispiel 3. Danach ergibt sich folgende Bewertung:

Werkstattteil 2.000 m3 x 10,-- DM	=	20.000,-- DM
Ausstellungsteil 500 m3 x 18,-- DM	=	9.000,-- DM
Zuschlag für Außenanlagen 4 v. H. von 29.000,-- DM	=	1.160,-- DM.

Eine getrennte Ermittlung und Bewertung entfällt, wenn der Anteil der in Gebäudeklasse I einzuordnenden Teile nicht mehr als 10 v. H. des gesamten umbauten Raumes des Gebäudes ausmacht. In diesem Fall ist für das gesamte Gebäude der Raummeterpreis aus der Gebäudeklasse II anzusetzen; der werterhöhende Umstand, dass ein geringfügiger Teil des Gebäudes eigentlich mit dem - höheren - Raummeterpreis der Gebäudeklasse I zu bewerten wäre, ist nur durch entsprechende Einordnung bei dem Bauteil "sonstige Ausstattung" zu berücksichtigen.

Beispiel 5

Das eingeschossige Gebäude mit einem umbauten Raum von 2.500 m³ wird zu 90 v. H. = 2.250 m³ als Werkstatt und zu 10 v. H. = 250 m³ als Ausstellungsraum genutzt.

Da der Anteil des in Gebäudeklasse I einzuordnenden Ausstellungsteils nicht mehr als 10 v. H. des gesamten umbauten Raumes ausmacht, ist für das gesamte Gebäude der Raummeterpreis der Gebäudeklasse II anzusetzen.

Bedingt durch die bessere Ausstattungsgüte bei dem Bauteil "sonstige Ausstattung" ergibt sich ein angenommener Raummeterpreis nach Tz. 4.2.2.3 Ausstattungsgüte gut 2,70 Punkte = 11,-- DM/m³.

Bewertung 2.500 m3 x 11,-- DM	=	27.500,-- DM
Zuschlag für Außenanlagen 4 v. H. von 27.500,-- DM	=	1.100,-- DM