Brandenburgisches Vorschriftensystem

Ihr Bericht vom 25. März 1997, Az.: S 3215 - 1 - St 141

1. Das Erbbaurecht im bürgerlichen Recht

1.1 Begriff des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht ist das zeitlich befristete, veräußerliche und vererbliche Recht, ein Bauwerk auf - in der Regel - fremdem Grund und Boden zu errichten, innezuhaben und zu unterhalten. Für die Dauer dieses Rechts steht dem Erbbauberechtigten die Sachherrschaft über die Grundstücksfläche zu. Bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks bleibt der Erbbauverpflichtete.

Das Erbbaurecht ist einem Grundstück gleichgestellt und kann deshalb z. B. in gleicher Weise mit Grundpfandrechten belastet werden.

1.2 Formalrechtliche Entstehung und Gestaltung

Zur Entstehung des Erbbaurechts bedarf es sowohl der Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer (Erbbauverpflichteter) und dem Erbbauberechtigten über die Bestellung durch notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag als auch der Eintragung im Grundbuch. Neben dem Vermerk als Belastung des Erbbaugrundstücks wird für das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt angelegt (Erbbaugrundbuch).

Für die Dauer des Erbbaurechts verpflichtet sich der Berechtigte in der Regel zur Zahlung eines Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer.

Das Erbbaurecht endet regelmäßig durch Aufhebung oder durch Zeitablauf. Erbbauverpflichtete und -berechtigte haben daneben die Möglichkeit, die Rückübertragung (Heimfall) des Erbbaurechts für bestimmte Fälle (z. B. Vertragsverletzung) zu vereinbaren.

2. Das Erbbaurecht im Bewertungsrecht

2.1 Bewertungsrechtliche Stellung

Das Erbbaurecht wird im Bewertungsrecht - wie auch im bürgerlichen Recht - als selbständiges Grundstück behandelt (§ 129 Abs. 2 Nr. 1 BewG i. V. m. § 50 Abs. 2 BewG DDR).

2.2 Bewertung des Erbbaurechts im Beitrittsgebiet

Wird an einem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt und wurde für dieses Grundstück bereits ein Einheitswert (z. B. als unbebautes Grundstück) festgestellt, ist eine Zurechnungsfortschreibung durchzuführen. Nach der Bebauung durch den Erbbauberechtigten ist eine Art- und Wertfortschreibung zu prüfen. Wird das Erbbaurecht durch Rückübertragung (Heimfall) beendet, ist eine Zurechnungsfortschreibung durchzuführen.

Ist kein Einheitswert vorhanden, weil das Grundstück z. B. aus einer bestehenden wirtschaftlichen Einheit herausgelöst wurde, ist dieser im Wege der Nachfeststellung festzustellen.

Nach § 46 Abs. 1 RBewDV ist für die wirtschaftliche Einheit des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks der Gesamtwert zu ermitteln und ein Einheitswert so festzustellen, als wenn die Belastung nicht bestünde. Bei einer Laufzeit des Erbbaurechts von weniger als 50 Jahren sind die Anteile des Erbbauberechtigten und des Grundstückeigentümers am Gesamtwert aufzuteilen und diesem zuzu- rechnen (§ 46 Abs. 3 RBewDV).

2.3 Erbbaurecht im Zusammenhang mit der Sachenrechtsbereinigung

In Zukunft wird das Erbbaurecht insbesondere in den neuen Bundesländern an Bedeutung gewinnen, da sich im Zuge der Sachenrechtsbereinigung viele Nutzungsberechtigte für die Möglichkeit der Einräumung des Erbbaurechts entscheiden können. Wird bei der Sachenrechtsbereinigung zwischen dem Eigentümer des Grund und Bodens und dem Eigentümer des Gebäudes die Bestellung eines Erbbaurechts vereinbart, ist das Erbbaurecht im Rahmen einer Zurechnungsfortschreibung des darüber hinaus wegen Art- und ggf. Wertänderung fortzuschreibenden Einheitswertes der bisherigen wirtschaftlichen Einheit des Grund und Bodens zu berücksichtigen. Die Anteile des Erbbauberechtigten und des Grundstückseigentümers sind dabei nach § 46 RBewDV zu ermitteln. Besteht für das Gebäude ein Einheitswert, ist dieser aufzuheben.

2.4 Zeitpunkt der Entstehung des Erbbaurechts

Grundsätzlich entsteht das Erbbraurecht mit der Eintragung im Grundbuch. Wird dem Berechtigten jedoch durch Regelung im Erbbaurechtsvertrag die wirtschaftliche Stellung des Erbbauberechtigten bereits auf einen früheren Zeitpunkt übertragen (z. B. vertragliche Regelung zur Übergabe des Erbbaugrundstücks oder Nutzen- und Lastenwechsel vor zivilrechtlicher Entstehung durch Grundbucheintragung), ist ihm das Erbbaurecht bereits auf den darauf folgenden Stichtag zuzurechnen.

Feststellungszeitpunkt für die Erfassung und Bewertung des Erbbaurechts ist demnach grundsätzlich der auf die Entstehung des Erbbaurechts/Grundbucheintragung folgende 1. Januar; wird dem Erbbauberechtigten das wirtschaftliche Eigentum aber bereits vor Grundbucheintragung übertragen, so ist der Einheitswert schon auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf den wirtschaftlichen Erwerb des Erbbaurechts folgt, festzustellen.

Ich bitte, die Finanzämter entsprechend zu unterrichten.