Brandenburgisches Vorschriftensystem

Die nachstehenden Grundsätze sind für alle Einheitswertfeststellungen ab dem 1. Januar 1991 anzuwenden.

Die Denkmaleigenschaft einer baulichen Anlage kann einen Minderwert des Grundstücks wegen eingeschränkter wirtschaftlicher Verwertbarkeit und der dem Eigentümer obliegenden Unterhaltsverpflichtungen bewirken. Dieser Minderwert kann einen Abschlag bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes rechtfertigen. Bei Grundstücken mit baulichen Anlagen, die nach dem geltenden Denkmalschutzgesetz des Landes Brandenburg ganz oder teilweise unter Schutz gestellt sind (Baudenkmälern), ist künftig wie folgt zu verfahren:

1. Maßgebende Grundstücksart bei Schlössern und Burgen

Innerhalb der Baudenkmäler stellen Schlösser und Burgen (im weiteren Erlasstext unter der Bezeichnung Schlösser zusammengefasst) eine besondere Gruppe dar, bei der für die Einordnung in die bewertungsrechtliche Grundstückshauptgruppe Folgendes gilt:

1.1 Ein Schloss ist der Grundstückshauptgruppe Einfamilienhäuser zuzurechnen, wenn der Gebäudebestand überwiegend zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses dient oder nach seinem baulichen Zustand zu dienen geeignet ist und nur eine Wohnung vorhanden ist. Das wird bei den meisten kleineren Schlössern der Fall sein, die regelmäßig - z. B. als Landsitz - vom Eigentümer allein bewohnt werden.

Es kann aber auch je nach Art und Umfang der Nutzung eine Bewertung als Mietwohngrundstück, als gemischt genutztes Grundstück oder als Geschäftsgrundstück in Betracht kommen.

1.2 Sind dagegen - wie es insbesondere bei den größeren Schlössern und Burganlagen häufig der Fall ist - erhebliche Teile der Bausubstanz für die Befriedigung heutiger Wohnbedürfnisse ungeeignet und daher nicht oder nur gelegentlich genutzt, so ist, wenn die nach der Verkehrsauffassung nicht für Wohnzwecke geeigneten Teile der Bausubstanz überwiegen, das ganze Schloss (einschließlich der Wohnteile) der Grundstückshauptgruppe sonstige bebaute Grundstücke zuzurechnen. Als nicht für Wohnzwecke geeignete Teile der Bausubstanz kommen z. B. Rittersäle, Hallen und andere übergroße Räume, Türme, Tore und dgl., darüber hinaus aber auch baufällige, ungesunde oder unbeheizbare Räume in Betracht. Bei der Zuordnung der Schlösser zur Grundstückshauptgruppe sonstige bebaute Grundstücke ist nicht kleinlich zu verfahren.

1.3 Ein Grundstück mit denkmalgeschützten Gebäuden ist ein Geschäftsgrundstück, wenn es z. B. als Hotel oder Gaststätte benutzt wird. Dabei können auch nicht unmittelbar genutzte Bauteile als dem gewerblichen Betrieb dienend in die wirtschaftliche Einheit Geschäftsgrundstück einzubeziehen sein.

2. Wertermittlung

Baudenkmäler sind entsprechend der Grundstückshauptgruppe nach den maßgebenden Erlassen im Jahresrohmietverfahren oder im Sachwertverfahren zu bewerten, soweit es sich nicht mangels Gebäudeeigenschaft der baulichen Anlagen um unbebaute Grundstücke i. S. des § 53 BewG-DDR handelt. Ist letzteres der Fall, so gilt Tz. 2.2.1 für die Wertermittlung entsprechend.

2.1 Jahresrohmietverfahren

2.1.1 Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke sind mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten (§ 33 RBewDV).

Auch für den unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitz ist die Jahresrohmiete zunächst nach den allgemeinen Grundsätzen zu ermitteln, die für nicht denkmalgeschützten Grundbesitz gelten.

2.1.2 Hinsichtlich des Ansatzes der zum 1. Januar 1935 zu zahlenden Miete, der üblichen Miete, der preisrechtlich zulässigen Miete und der Miete für Nachkriegsbauten bei gewerblicher Nutzung, verweise ich auf Tz. 4.1.1 bis Tz. 4.1.4 meines Erlasses vom 19. Januar 1993 Az.: III/2 - S 3219 f - 1/93.

2.1.3 Die Unterschutzstellung eines Gebäudes als Baudenkmal kann jedoch zu einer Ermäßigung des Vielfachen der Jahresrohmiete führen.

Die besonderen wertmindernden Auswirkungen des Denkmalschutzes infolge der Erhaltungspflicht und des Veränderungsverbots hinsichtlich der bestehenden Bausubstanz sind pauschal durch einen Abschlag vom Grundstückswert (Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Außenanlagen) zu berücksichtigen.

Hierbei gilt Folgendes:

2.1.3.1 Steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, so kann ohne weiteren Nachweis der Grundstückswert um 5 v. H. ermäßigt werden.

2.1.3.2 Wird nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht, dass die denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen im Falle einer Veräußerung den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße mindern, so kann der Grundstückswert um bis zu 10 v. H. ermäßigt werden.

2.1.3.3 Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der vorhandenen Gebäude oder nur Gebäudeteile (z. B. ein Anbau) oder nur Bauteile (z. B. Fassade) unter Denkmalschutz, so wird der Grundstückswert gleichwohl um einen einheitlichen Hundertsatz ermäßigt, der wie folgt zu ermitteln ist:

Der nach Tz. 2.1.3.1 oder 2.1.3.2 maßgebende Hundertsatz wird zu dem Bruchteil angesetzt, der entspricht

• bei mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen dem Anteil der Jahresrohmiete des denkmalgeschützten Gebäudes (Gebäudeteils) an der gesamten Jahresrohmiete des Grundstücks,
• bei einem auf Bauteile (z. B. die Fassade) beschränkten Denkmalschutz dem Wertanteil des denkmalgeschützten Bauteils am Gebäude oder an sämtlichen Gebäuden des Grundstücks (vgl. Bewertungskartei, Teil B, Erlass Nr. 9, Anlagen). Der sich so ergebende Hundertsatz der Ermäßigung ist auf eine volle Zahl nach oben aufzurunden.

2.1.3.4 Der Abschlag wird jeweils nur insoweit gewährt, als Bausubstanz nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes als Denkmal geschützt und zu erhalten ist; ein Gestaltungsgebot zur Anpassung von Neubauten an benachbarte Baudenkmäler reicht daher nicht aus (vgl. das zu § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ergangene BVerwG-Urteil vom 21. September 1984, BStBl II S. 870). Ob Schutz und Erhaltungspflicht der Bausubstanz nur einzelne Gebäudeteile (z. B. nur das Vorderhaus oder nur einzelne Bauteile (z. B. die Fassade) betreffen, bestimmt sich nach den materiellen Wirkungen des Denkmalschutzes, die tatsächlich für den Eigentümer eintreten.

2.1.3.5 Mit dem pauschalen Abschlag vom Grundstückswert ist bei normal nutzbarer Bausubstanz auch dem Umstand Rechnung getragen, dass die Instandhaltungskosten den Rahmen übersteigen können, der bei der pauschalen Berücksichtigung in den gesetzlich festgelegten Vervielfältigern zugrunde gelegt wurde.

2.1.4 Oft wird eine Werterhöhung nach Tz. 4.6 des Erlasses betreffend die Bewertung von Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken wegen übergroßer Fläche in Betracht kommen. Eine Erhöhung muss unterbleiben, wenn die nicht bebaute Fläche nicht genutzt werden kann (z. B. ungenutzte Wasserflächen, Umwehrungen, große Höfe). Handelt es sich dagegen um Parks oder andere nutzbare Anlagen, so erhöht sich der Wert. Der Bodenwert wird allerdings im Hinblick auf die sich aus dem Denkmalschutz ergebenden Beschränkungen und Belastungen vorsichtig zu bemessen sein.

2.1.5 Für unter Denkmalschutz gestellten Grundbesitz kann außerdem ein Abschlag wegen Baumängeln oder Bauschäden erforderlich werden. Die Ermittlung des Abschlages ist nach den allgemeinen Grundsätzen vorzunehmen und betrifft nur den Gebäudewert (Tz. 4.5.4 des Erlasses vom 19. Januar 1993).

2.2. Sachwertverfahren

2.2.1 Bei der Ermittlung des Bodenwerts ist Folgendes zu beachten:

Zwar bleibt der Umstand, dass das Grundstück bebaut ist, außer Betracht. Es muss aber berücksichtigt werden, dass das unter Denkmalschutz stehende Gebäude nicht beseitigt werden wird, so dass der Eigentümer gehindert ist, den Boden anderweitig auszunutzen.

Bei der Ermittlung des Bodenwerts ist daher wegen der denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen ein pauschaler Abschlag in entsprechender Anwendung von Tz. 2.1.3 zu berücksichtigen.

2.2.2 Bei der Ermittlung der Raummeterpreise für denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäudeteile kann die vorhandene Innenausstattung nicht unbeachtet gleiben. Dagegen sind besondere Außenausstattungen der Gebäude (z. B. Fassadenornamente, besonders aufwendige Freitreppen) bei der Bewertung weder im Raummeterpreis noch durch besonderen Ansatz zu erfassen.

2.2.3 Bei der Wertminderung wegen Alters ist von folgender Lebensdauer auszugehen:

Massivgebäude	100 Jahre
Holzfachwerkgebäude mit Ziegelsteinausmauerung	70 Jahre
Holzfachwerkgebäude mit Lehmausfachung	60 Jahre.

Ob die gewöhnliche Lebensdauer des Gebäudes durch erhebliche, nicht behebbare oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten zu beseitigende Bauschäden verkürzt ist, richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalles. Behebbare bauliche Schäden sind nach dem Schadensgrad und dem Verhältnis der Wertigkeit des beschädigten Bauteils zum Gesamtbauwerk in dem Umfang zu berücksichtigen, in dem sie tatsächlich bestehen. Der Wert, der nach Abzug der Alterswertminderung oder des an deren Stelle tretenden Abschlags wegen nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden verbleibt, darf grundsätzlich 40 v. H. des Gebäudenormalherstellungswertes nicht unterschreiten (Restwert).

2.2.4 Ermäßigungen werden vornehmlich wegen der Lage des Grundstücks, wegen übergroßer Raumhöhen im Gebäude, aber auch wegen übergroßer Räume (z. B. übergroße Treppenhäuser, die ebenfalls dem Denkmalschutz unterstehen) in Betracht kommen. Das Ausmaß der Ermäßigung richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalles.

In diesem Zusammenhang ist der Gebäudewert außerdem wegen der denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen zu ermäßigen. Tz. 2.1.3 gilt mit der Maßgabe entsprechend, dass es der personellen Berechnung eines auf den gesamten Gebäudesachwert bezogenen einheitlichen Abschlagssatzes nicht bedarf, wenn bei der Bewertung von mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen ausgegangen wurde und von ihnen nur einige unter Denkmalschutz stehen; in diesem Fall kann der Abschlag vielmehr unmittelbar bezogen auf das einzelne Gebäude (Gebäudeteil) gewährt werden.

2.2.5 Bei Schlossanlagen müssen auch andere nutzbare Gebäude, z. B. Pavillons und Orangerien, bewertet werden. Sie zählen nicht zu den Außenanlagen.

2.2.6 Übliche Außenanlagen, wie z. B. Zäune, Pflasterungen, Wegebefestigungen, Plattenbeläge, Pflanzungen, sind durch den Ansatz des Boden- und Gebäudewerts abgegolten, wenn nicht in den einschlägigen Erlassen bestimmte Prozentsätze für Zuschläge vorgegeben sind.

3. Mindestbewertung

Soweit für Grundstücke mit Baudenkmälern der Mindestwert nach § 40 RBewDV anzusetzen ist, sind die Anweisungen in Tz. 2.2.1 über die Ermittlung des Bodenwerts zu beachten.

4. Wohngebäude von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft

Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören abweichend von § 33 Abs. 2 BewG nicht die Wohngebäude einschließlich des dazugehörenden Grund und Bodens. Wohngrundstücke sind dem Grundvermögen zuzurechnen (§ 125 Abs. 3 BewG). Steht ein Wohngebäude ganz oder teilweise unter Denkmalschutz und ist es der Grundstückshauptgruppe Mietwohngrundstücke oder gemischtgenutzte Grundstücke zuzuordnen, so sind Tz. 2.1.1 bis 2.1.4 bei der Ermittlung des Grundstückswerts entsprechend anzuwenden. Ist es der Grundstückshauptgruppe Einfamilienhäuser zuzurechnen, sind die Tz. 2.2.1 bis 2.2.4 maßgebend.

Ich bitte, die Finanzämter hiervon zu unterrichten.