Brandenburgisches Vorschriftensystem

FinMin Brandenburg, Erlass vom 12. Juli 1995, 32 - S 3204 - 1/95

1. Berücksichtigung von Bodenverunreinigungen

Der Wert eines Grundstücks kann wegen Verunreinigung mit toxischen Stoffen, insbesondere durch Abfallablagerungen oder durch frühere oder fortlaufende industrielle oder gewerbliche Nutzung des belasteten oder eines an deren Grundstücks gemindert sein. Eine dem Rechnung tragende Ermäßigung des Grundstückswerts setzt voraus, dass Emissionen in einer Menschen, Tiere, Pflanzen oder Sachen schädigenden Weise in das Grundstück eindringen oder eingedrungen sind und - als Immissionen - die bestimmungsgemäße ortsübliche Nutzung des Grundstücks in erheblichem Maße beeinträchtigen (vgl. BFH, Urteil vom 12.12.1990, II R 97/87, BStBl II 1991, 196).

Eine Ermäßigung ist deshalb grundsätzlich erst dann vorzunehmen, wenn die zuständigen Ordnungsbehörden eine Sanierung des Grundstücks, eine Stillegung

des Betriebes oder vergleichbare Maßnahmen angeordnet oder mit dem Grundstückseigentümer oder einem Dritten die Sanierung des Grundstücks vertraglich

vereinbart haben. Erst zu diesem Zeitpunkt liegt eine bewertungsrechtlich zu berücksichtigende Änderung der tatsächlichen Verhältnisse vor; eine Berücksichtigung der Bodenverunreinigungen auf bereits zurückliegende Feststellungszeitpunkte ist zulässig, wenn feststeht, dass die später festgestellten Bodenverunreinigungen, auf die die Maßnahmen zurückgehen, in gleichem Maße bestanden haben.

2. Bewertung unbebauter und im Sachwertverfahren zu bewertender bebauter Grundstücke

2.1

Bei unbebauten und im Sachwertverfahren bewerteten bebauten Grundstücken ist die Wertminderung durch die Bodenverunreinigung durch einen Abschlag vom Bodenwert des Grundstücks entsprechend dem Verhältnis der Sanierungskosten zu dem geschätzten Verkehrswert des unbelasteten Grund und Bodens im Feststellungszeitpunkt zu berücksichtigen. Dies gilt unabhängig davon, ob der gesamte Grund und Boden oder nur eine Teilfläche verunreinigt ist.

Beispiel:

Grundstücksgröße 1.000 m², davon 600 m² verunreinigt

Sanierungskosten	165.000 DM
Bodenwert in unbelastetem Zustand (Wertverhältnisse 01.01.1935)	6.000 DM
Geschätzter Bodenwert in unbelastetem Zustand (Wertverhältnisse im Feststellungszeitpunkt)	240.000 DM

Abschlag vom Bodenwert

= Sanierungskosten x 100

geschätzter Bodenwert in unbelastetem Zustand im Feststellungszeitpunkt

= 165.000 DM x 100 = 68,75 v. H., gerundet 69 v. H. 240.000 DM

Der Bodenwert (Wertverhältnisse 01.01.1935) des gesamten Grundstücks mit der teilverunreinigten Fläche beträgt somit 31. v. H. von 6.000 DM = 1.860 DM.

2.2

Entsprechen die Sanierungskosten dem Wert des unbelasteten Grund und Bodens im Feststellungszeitpunkt oder liegen sie höher als dieser Wert, so ist der Bodenwert (Wertverhältnisse 01.01.1935) des belasteten Grund und Bodens mit 0 DM anzusetzen.

2.3

Wird durch eine Bodenverunreinigung auch die Nutzung aufstehender Gebäude und/oder von Außenanlagen in erheblichem Maße beeinträchtigt, so kann im Einzelfall auch eine Ermäßigung bei der Ermittlung des Gebäudewerts und des Werts der Außenanlagen in Betracht kommen (§ 52 Abs. 1 BewG-DDR).

2.4

Nach durchgeführter Sanierung kommt ein Abschlag für einen evtl. verbleibenden Minderwert des Grundstücks nur in Betracht, wenn das Grundstück nicht dieselbe Nutzungs- und Bebauungsqualität wiedererlangt hat. Ergeben sich nach der Sanierung z. B. teurere Gründungsvoraussetzungen, so kann der Bodenwert im Einzelfall mit einem geringeren Wert anzusetzen sein.

3. Im Jahresrohmietenverfahren zu bewertende Grundstücke

Bei Grundstücken, die mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten sind (Jahresrohmietenverfahren), gilt in den Fällen, in denen sich eine Bodenverunreinigung nicht auf die Jahresrohmiete ausgewirkt hat, die Tz. 2 sinngemäß, soweit sich aus den nachfolgenden Ausführungen keine Besonderheiten ergeben.

Hierbei ist der Bodenwertanteil um einen Abschlag entsprechend dem Verhältnis der Sanierungskosten zu dem geschätzten Verkehrswert des unbelasteten Grund und Bodens im Feststellungszeitpunkt zu mindern.

3.1

Der Bodenwertanteil ist aus dem Grundstückswert herauszurechnen. Er beträgt bei Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken 10 v. H. des Vielfachen der Jahresrohmiete (vgl. Tz. 4.5.4 der gleichlautenden Erlasse vom 19. Januar 1993, BStBl 1993 I, S. 173). Der Abschlag wegen Bodenverunreinigungen ist bei der Ermittlung des Grundstückswertes weder auf 30 v. H. noch auf 50 v. H. des Vielfachen der Jahresrohmiete begrenzt.

4. Mindestbewertung

Ist bei der Bewertung bebauter Grundstücke ein Abschlag wegen Bodenverunreinigungen vom Wert des Grund und Bodens vorzunehmen, muss die Ermäßigung auch bei der Mindestbewertung (§ 52 Abs. 2 BewG-DDR) und bei der Ermittlung des Zuschlags wegen übergroßer nicht bebauter Fläche (§ 37 RBewDV) beachtet werden.

5. Nachweis

Der Nachweis der Höhe der Sanierungskosten obliegt dem Steuerpflichtigen.

6. Verfahrensfragen

6.1

Die Bewertungsstelle des Lagefinanzamts und die Veranlagungsstelle des Betriebs-/Wohnsitzfinanzamts haben sich wegen der Höhe der Sanierungskosten sowie der Schätzung der Verkehrswerte des sanierten Grundstücks und des zu sanierenden Grundstücks, jeweils nach den Wertverhältnissen am Bewertungsstichtag, in Verbindung zu setzen.

6.2

Hat der Steuerpflichtige oder ein Dritter gegen die Sanierungsanordnung Widerspruch eingelegt, so ist die Feststellung des Einheitswerts des Grundstücks gemäß § 165 AO vorläufig durchzuführen.

7.

Die nach Maßgabe des Erlasses vom 12. Juli 1995 - 32 - S 3204 - 1/95 - nach § 165 AO vorläufigen Feststellungen sind nunmehr vorbehaltlich Tz. 6.2 endgültig vorzunehmen.

Dieser Erlass ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen neuen Länder.

Ich bitte, die Finanzämter zu unterrichten.