Gemeinsamer Runderlass des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr und des Ministeriums des Innern über Bürgschaften für Darlehn der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) an kommunale Wohnungsunternehmen zur Finanzierung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an industriell gefertigten Mietwohnungsbauten (Plattenbauten)

I. Bedingungen für KfW-Darlehn im Sonderprogramm (Plattenbauten)

Für die Instandsetzung und Modernisierung industriell gefertigter Mietwohnungsbauten (Plattenbauten) gewährt die Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsverbilligte Darlehn bis zu DM 500 je qm Wohnfläche. Der Zinssatz wird auf die Dauer von 10 Jahren durch Zuschüsse aus dem Bundeshaushalt um 3,0 v. H. ermäßigt; er beträgt gegenwärtig 4,75 v. H. Danach sind die Darlehn entsprechend den kapitalmarktüblichen Bedingungen zu verzinsen. Nach Ablauf von 5 tilgungsfreien Anlaufjahren ist der Darlehnsbetrag in gleich hohen halbjährlichen Raten zurückzuzahlen.

Zur Sicherung des Rückzahlungsanspruchs wird von kommunalen Wohnungsunternehmen nur eine 100%ige modifizierte Ausfallbürgschaft der Gemeinde verlangt. Daher sind Bürgschaften des Landes Brandenburg nach der Richtlinie vom 22. Dezember 1993 (Amtsblatt Nr. 99 vom 29. Dezember 1993 S. 1762) entbehrlich.

II. Hinweise für die Bürgschaftsübernahme

1. In Höhe von 11,0 v. H. des Darlehnsbetrages, der für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen verwendet wird, kann die Miete erhöht werden (§ 3 Miethöhegesetz). Der Prozentsatz von 11,0 ist um die Höhe des Zinszuschusses zu kürzen, der für die Dauer von 10 Jahren gewährt wird. Dieser Zuschuss von 3,0 v. H. vermindert die zulässige Mieterhöhung auf 8,0 v. H. der Modernisierungskosten. Für den Betrag, der für Instandsetzungsmaßnahmen aufgewendet wird, darf die Miete nicht erhöht werden.

2. Beispiel: Wohnfläche 60 m², KfW-Darlehen
500 DM je m² Wohnfläche - 30.000 DM
Verwendung 50 v. H. für Modernisierung
50 v. H. für Instandsetzung.
Für den Modernisierungsbetrag von 15.000 DM darf die Miete um 8,0 v. H. 1.200 DM jährlich = 100 DM monatlich = 1,66 DM je m² Wohnfläche erhöht werden.

Dem um 1.200 DM jährlich höheren Mietertrag stehen Zinsen in Höhe von 1.425 DM (4,75 v. H. x 30.000 DM) gegenüber. Der durch einen höheren Mietertrag nicht gedeckte Teil der Zinsen in Höhe von 225.- DM jährlich kann mit ziemlicher Sicherheit aus dem Gesamtbetrag der Grundmiete aufgebracht werden, Ein Bürgschaftsrisiko ist somit kaum vorhanden. Diese Bewertung wird nur dann ungünstiger, wenn der Anteil der Instandsetzungskosten gegenüber dem Modernisierungsanteil wesentlich höher ist. Es kommt mithin immer auf eine Prüfung des Einzelfalles an.

3. Für die Beurteilung des Bürgschaftsrisikos kann der letzte testierte Prüfungsbericht hinzugezogen werden. Das Wohnungsunternehmen hat ergänzend zu erklären, dass nach Ende des Geschäftsjahres, für das der Prüfungsbericht erstellt ist, keine negativen wirtschaftlichen Änderungen erfolgt sind.

4.1 Den Gemeinden wird empfohlen. das Bürgschaftsrisiko durch die InvestitionsBank des Landes Brandenburg (ILB) in Potsdam, Steinstraße 104 - 106 vorprüfen zu lassen Die ILB berechnet dafür 0,25 v. H. des zu verbürgenden Betrages, jeweils bezogen auf eine Wirtschaftseinheit im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung, jedoch höchstens DM 7.500. Sie kann diesen Kostenersatz mit Zustimmung der Gemeinde unmittelbar von dem Wohnungsunternehmen anfordern.

4.2 Für die Vorprüfung reichen das vom Antragsteller ausgefüllte Formular, das dem RdErl. III Nr. 11/1994 des Ministers des Innern vom 17. Februar 1994, Abl. S. 178 ff. als Anlage beigefügt ist, und der letzte testierte Prüfungsbericht des Wohnungsunternehmens sowie die Erklärung des Unternehmens nach Nr. II.3 Satz 2 aus. Der Gemeinde entstehen durch die Hinzuziehung der InvestitionsBank keine Kosten.

III. Genehmigung der Bürgschaftsübernahme

1. Zur Beurteilung des Bürgschaftsrisikos sind insbesondere die Erkenntnisse zu verwerten, die sich aus den Nrn. II.2 bis II.4 ergeben.

2. Den Kommunalaufsichtsbehörden wird empfohlen, die Genehmigung nach Artikel 1 § 86 Abs. 2 der Kommunalverfassung des Landes Brandenburg vom 15. Oktober 1993 (GVBl. I Nr. 22) dann zu erteilen, wenn nach der Prüfung, insbesondere aber nach der Vorprüfung durch die ILB. eine Inanspruchnahme des kommunalen Haushalts nicht zu erwarten ist.

Kann die Bürgschaftsübernahme erklärt werden, ist es unbedenklich, wenn die Kommunalaufsichtsbehörde das Prüfungsverfahren auf das unbedingt notwendige formelle Verfahren begrenzt.

Die Rechtsaufsichtsbehörde benötigt für ihre Prüfung in jedem Falle

• die Erklärung des Wohnungsunternehmens nach II.3,
• die Stellungnahme der ILB zum Bürgschaftsantrag nach II.4,
• einen Protokollauszug über den Beschluss der Gemeindevertretung,
• die Urkunde, mit der die Bürgschaft übernommen wird,
• die Kreditbedingungen (Zins- und Tilgungsleistungen, Laufzeiten),
• den Gesellschaftervertrag (Anteilsverhältnisse) des Kreditnehmers.

IV. Antragstellung und Verfahren

Den kommunalen Wohnungsunternehmen wird empfohlen, den Bürgschaftsantrag zeitgleich mit dem Antrag auf Bewilligung der KfW-Mittel zu stellen. Die Kommune sollte die Möglichkeiten der Geschäftsordnung ausschöpfen (z. B. durch Verkürzung der Ladungsfristen), um unverzüglich entscheiden zu können.