Brandenburgisches Vorschriftensystem

1. Allgemeines

Der Übertragungsgegenstand beim Erwerb eines Anteils an einer vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft sind die Bruchteilsanteile an den Grundstücken sowie den sonstigen Wirtschaftgütern des Gesamthandvermögens (§ 10 Abs. 1 Satz 3 ErbStG sowie R 26 ErbStR 2003).

Eine Regelung für vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaften, insbesondere für die nicht gewerblich geprägten geschlossenen Immobilienfonds, enthält R 124 Abs. 5 ErbStR 2003. Danach sind für den ersten Übertragungsvorgang Feststellungsbescheide über alle Grundstücke, die zum Vermögen der Grundstücksgesellschaft gehören, von den jeweils zuständigen Lagefinanzämtern zu erteilen (R 124 Abs. 5 Nr. 1 ErbStR 2003).

Bei weiteren Erwerben von Anteilen an derselben vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft kann das jeweilige Lagefinanzamt der Bedarfsbewertung den nach R 124 Abs. 5 Nr. 1 ErbStR 2003 ermittelten Grundstückswert, den sogenannten Basiswert, zugrunde legen. Der Basiswert ist der für den ersten Erwerbsfall auf den jeweiligen Besteuerungszeitpunkt ermittelte Grundstückswert (R 124 Abs. 5 Nr. 2 ErbStR 2003).

Der Basiswert gilt ab dem ersten Besteuerungszeitpunkt für einen Zeitraum von einem Jahr, wenn innerhalb dieses Jahres an dem Grundstück keine wesentlichen Änderungen tatsächlicher Art eingetreten sind.

Nach Ablauf der Jahresfrist ist für den jeweils nächsten Erwerbsfall eine Bewertung nach den tatsächlichen Verhältnissen vom Besteuerungszeitpunkt durchzuführen und damit zugleich ein neuer Basiswert zu ermitteln.

Der Erwerber kann eine von dem Basiswert abweichende Feststellung des Grundstückswerts nach den Verhältnissen vom Besteuerungszeitpunkt durch Abgabe einer Feststellungserklärung beantragen. Hierdurch wird die Basiswertregelung als Kannbestimmung ausgestaltet.

2. Erklärungspflicht

Erklärungspflichtig ist grundsätzlich der Erwerber der jeweiligen Gesellschaftsanteile (auf Verlangen der BWST gem. § 138 Abs. 6 BewG), denn für dessen Besteuerung ist eine Bedarfsbewertung erforderlich. Die vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaft selbst ist nicht Beteiligte des Feststellungsverfahrens (vgl. R 124 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStR 2003).

Die erklärungspflichtigen Erwerber müssen somit Erklärungen über den Grundbesitz der Gesellschaft abgeben. Problematisch ist, dass die Erwerber in der Regel nicht über die Daten verfügen, die für die Ermittlung des Grundbesitzwerts benötigt werden. Um der Erklärungspflicht nachkommen zu können, müssen sich deshalb die Erwerber die benötigten Angaben im Innenverhältnis von der vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft beschaffen. D. h., der Steuerpflichtige ist beim Erstellen der Feststellungserklärung auf die Unterstützung der vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft angewiesen.

Erteilt die vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaft dem Erwerber nicht die erbetenen Auskünfte, kann dieser nur eine unzureichend ausgefüllte Erklärung bei der BWST einreichen. In diesem Fall kann sich die BWST gemäß § 93 Abs. 1 Satz 3 AO selbst an die jeweilige vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaft wenden, um die erforderlichen Besteuerungs-/Schätzungsgrundlagen zu erhalten. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die erforderlichen Angaben im Wege der Amtshilfe vom Betriebsstättenfinanzamt der vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft zu erfragen.

3. Mitteilung von Bedarfswerten an die Grundstücksgesellschaft

Weil die vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaft nicht Beteiligte des Feststellungsverfahrens ist, dürfen ihr grundsätzlich keine Grundstückswerte (Basiswerte) mitgeteilt werden. Eine Mitteilung der festgestellten Grundstückswerte (Basiswerte) gegenüber der Grundstücksgesellschaft setzt daher stets die Zustimmung des Anteilserwerbers nach § 30 Abs. 4 Nr. 3 AO voraus.

Die Erteilung einer verbindlichen Auskunft über die Bewertung der Grundstücke gegenüber der vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft ist ebenfalls nicht möglich.