Brandenburgisches Vorschriftensystem

Es ist gefragt worden, wie die Bewertung des Grund und Bodens mit fremden Gebäuden, die z. B. keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, bzw. der vorgenannten Gebäude, vorzunehmen ist. Ich bitte in Abstimmung mit dem Ministerium der Finanzen des Landes Brandenburg hierzu folgende Rechtsauffassung zu vertreten:

Bei der Bewertung von Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind nach § 148 Abs. 2 BewG die Grundsätze für die Bewertung von Grundstücken anzuwenden, an denen ein Erbbaurecht bestellt worden ist (§ 148 Abs. 1 BewG, R 182 u. 183 ErbStR 1998, R 182 u. 183 ErbStR 2003).

1. Wert des Grund und Bodens

Der Grund und Boden mit fremden Gebäuden ist mit dem 18,6fachen des nach den vertraglichen Bestimmungen im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Pachtzinses anzusetzen (R 186 Satz 2 ErbStR 1998, R 186 Satz 2 ErbStR 2003).

Das gilt auch dann, wenn

• das aufstehende fremde Gebäude

• keiner (z. B. Verfallpreisgabe) oder nur
• einer unbedeutenden Nutzung (sog. 1%-Regelung) zugeführt werden kann oder
• die bebaute Fläche eingeschossiger Gebäude nicht mehr als 25 m² beträgt,

• auf dem Grundstück im Besteuerungszeitpunkt

• noch kein Gebäude errichtet wurde (aber vertraglich vorgesehen ist) oder
• das Gebäude sich im Zustand der Bebauung befindet.

Obwohl bei Vorliegen der vorgenannten Sachverhalte ein unbebautes Grundstück anzunehmen ist (§ 145 Abs. 1 und 2 BewG, R 159 Abs. 5 ErbStR 1998, R 159 Abs. 5 ErbStR 2003), ist eine Bewertung des Grund und Bodens nach § 145 Abs. 3 BewG - Bewertung als unbebautes Grundstück nach dessen Fläche und den um 20% ermäßigten Bodenrichtwert - nicht zulässig (R 182 Abs. 1 Satz 2 ErbStR 1998, R 182 Abs. 1 Satz 2 ErbStR 2003).

Beispiel

(Berechnung des Grundbesitzwertes für Grund und Boden mit fremdem Gebäude, dessen bebaute Fläche 20 m² beträgt):

A hat als Eigentümer des Grund und Bodens 80m² dem B für 60,- DM Pacht pro Monat überlassen. B hat darauf eine Gebäude, dessen bebaute Fläche 20 m² beträgt, errichtet. A verstirbt am 10.10.1999.

Jährlicher Pachtzins im Besteuerungszeitpunkt 720 DM
x Vervielfacher 18,6	= 13.392 DM

Grundbesitzwert für den Grund und Boden
abgerundet nach § 139 BewG	= 13.000 DM

2. Wert des Gebäudes

Nach § 148 Abs. 2  i. V. m. § 148 Abs. 1 Satz 2 BewG ist als Wert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden der nach §§ 146 und 147 BewG ermittelte Wert des Grundstücks abzüglich des Werts des belasteten Grundstücks anzusetzen.

Zur Bewertung von Gebäuden, mit deren Errichtung im Besteuerungszeitpunkt noch nicht begonnen wurde, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können oder sich im Zustand der Bebauung befinden, enthält § 148 BewG als einschlägige Vorschrift keine Regelungen. Hinweise auf §§ 145 und 149 BewG fehlen.

Im gleichlautenden Erlass betreffend die Sonderbewertungen nach §§ 148 - 150 BewG vom 17. Juni 1997 war deshalb unter Tz. 3.2 RdNr. 27 ein Hinweis auf § 149 BewG aufgenommen worden, jedoch auf § 145 BewG unterblieben.

Der Richtliniengeber hat dazu mit R 186 Satz 3 ErbStR 1998, R 186 Satz 3 ErbStR 2003 klargestellt:

”Der Wert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ergibt sich aus dem Gesamtwert, ermittelt nach §§ 145, 146, 147 oder 149 BewG, gekürzt um das 18,6fache des im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Pachtzinses”.

Beispiel

(Berechnung des Grundbesitzwertes eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden, das dem Verfall preisgegeben ist):

B ist wirtschaftlicher Eigentümer eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden, das er am 15.01.2000 dem C im Wege der Schenkung überträgt (jährlicher Pachtzins im Besteuerungszeitpunkt 3600 DM). Die vertraglich überlassene Grundstücksfläche beträgt 1500 m²; Bodenrichtwert 1.1.1996: 100 DM/m². Im Besteuerungszeitpunkt ist das Gebäude dem Verfall preisgegeben.

Gesamtwert ermittelt nach § 145 Abs. 3 BewG:
1500 m² x 100 DM/m² ./. 20 % Abschlag	= 120.000 DM

abzüglich dem Wert des Grund und Bodens
18,6 x 3600 DM	./. 66.960 DM

Grundbesitzwert für das (verfallene) Gebäude
abgerundet gemäß § 139 BewG	53.000 DM