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Richtlinie zur Förderung der generationsgerechten Anpassung von Mietwohngebäuden durch Modernisierung und Instandsetzung und des Mietwohnungsneubaus (MietwohnungsbauförderungsR)

Inhaltsübersicht

1 Zuwendungszweck, Rechtsgrundlage
2 Gegenstand der Förderung
3 Zuwendungsempfänger und Zuwendungsempfängerinnen
4 Zuwendungsvoraussetzungen
5 Art und Umfang, Höhe der Zuwendung
6 Sonstige Zuwendungsbestimmungen
7 Verfahren
8 Übergangsbestimmungen
9 Geltungsdauer

1 Zuwendungszweck, Rechtsgrundlage

1.1 Das Land Brandenburg gewährt auf der Grundlage des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) nach Maßgabe dieser Richtlinie und der Verwaltungsvorschriften (VV) zu § 44 der Landeshaushaltsordnung (LHO) Darlehen für die Schaffung von generationsgerechten Mietwohngebäuden. Ziel ist die Förderung von Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung zur generationsgerechten Anpassung sowie des modellhaften Neubaus von Mietwohnungen zu sozial verträglichen Mieten insbesondere für die Zielgruppe Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind, Menschen mit Behinderungen und/oder Seniorinnen und Senioren im Alter ab 55 Jahren in der unter Nummer 4.1 genannten Förderkulisse und zur nachhaltigen Energieeinsparung sowie Verminderung der CO₂-Emission. Dazu zählt auch die Umsetzung neuer Konzepte für Mehrgenerationswohnen, Wohngemeinschaften im Alter oder anderer innovativer Formen des Zusammenlebens und der Selbsthilfe im Alter.

1.2 Rechtsgrundlagen sind

• Gesetz über die soziale Wohnraumförderung,
• das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz - EEWärmeG),
• die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV),
• das Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Brandenburg (VwVfGBbg) sowie
• die Landeshaushaltsordnung einschließlich der dazu erlassenen Verwaltungsvorschriften.

1.3 Ein Rechtsanspruch auf Gewährung einer Zuwendung besteht nicht. Die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB) entscheidet als Bewilligungsstelle nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel.

1.4 Ausnahmeentscheidungen von dieser Richtlinie im Einzelfall bedürfen der vorherigen Zustimmung des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung (MIL). Ausnahmeentscheidungen, die über den Einzelfall hinaus von Bedeutung sind, ergehen im Einvernehmen mit dem Ministerium der Finanzen.

2 Gegenstand der Förderung

2.1 Zuwendungsfähige Ausgaben

Zuwendungsfähig sind Ausgaben für die generationsgerechte Anpassung der Mietwohnungen durch eine Modernisierung und Instandsetzung mittlerer Intensität (siehe Anlage 1). Dazu gehören insbesondere Ausgaben zur

• familienfreundlichen, generationsgerechten Anpassung des Gebäudes (zum Beispiel Kinderspielmöglichkeiten in Nebenräumen wie Dachboden oder Keller, der barrierefreie Zugang zu den Wohnungen, Abstellmöglichkeiten für Rollstühle, Kinderwagen oder Spielgeräte, 2. Handlauf für Seniorinnen, Senioren und Kinder, separate Aufenthaltsräume für Kinder oder Seniorinnen und Senioren, direkter Zugang nach draußen für Erdgeschoss- und Hochparterrewohnungen);
• generationsgerechten und barrierefreien Gestaltung der zum geförderten Gebäude gehörenden Hof- und Freiflächen und gegebenenfalls vorhandener Nebengebäude, insbesondere zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität für Familien, Kinder, Seniorinnen und Senioren, zum Beispiel Spiel- und Klettermöglichkeiten für Kinder, Begrünung, Verweilmöglichkeiten für Senioren;
• Senkung des Energieverbrauches und Verminderung der CO₂-Emission auf der Grundlage der Energieeinsparverordnung (EnEV) in der jeweils geltenden Fassung und unter Beachtung des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Die Gewährung der Grundförderung nach Nummer 5.6.1 wird an folgende energetische Kennziffern geknüpft (Basis ist der Neubaustandard der EnEV 2009):
  1. Bestandssanierung:
     Primärenergiebedarf (Q_P‘‘) maximal 115 Prozent des Referenzgebäudes; Transmissionswärmeverlust (H_T‘) maximal 130 Prozent des Referenzgebäudes und
  2. Mietwohnungsneubau:
     Primärenergiebedarf (Q_P‘‘) maximal 90 Prozent des Referenzgebäudes; Transmissionswärmeverlust (H_T‘) maximal 90 Prozent des Referenzgebäudes.
• Senkung des Wasserverbrauches;
• Wiederherstellung stadtbildprägender Mietwohngebäude zum generationsgerechten Wohnen in der Innenstadt im Rahmen der Spitzenfinanzierung (Kombination von Fördermitteln nach dieser Richtlinie mit Mitteln der Städtebauförderung).

2.2 Zuwendungsfähig sind auch Ausgaben für den kleinteiligen Mietwohnungsneubau von generationsgerechten und zielgruppenorientierten Mietwohnungen zur qualitativen Bestandsergänzung und/oder zur Baulückenschließung in den Innenstädten im Rahmen der gezielten Quartiersentwicklung unter Beachtung der sich aus den jeweils geltenden Gesetzen und Vorschriften ergebenden spezifischen Anforderungen, wie zum Beispiel Energieeffizienz und Barrierefreiheit.

2.3 Darüber hinaus können gefördert werden:

• die modellhafte Modernisierung von Wohnungen, Wohngebäuden und deren Umfeld zum Zweck der Erprobung zeitgemäßer Wohnformen für Familien, Seniorinnen und Senioren sowie von Wohngemeinschaften für selbstbestimmtes betreutes Wohnen für die ältere Mietergeneration mit Möglichkeiten der Inanspruchnahme von individuellen Betreuungs- und Pflegeleistungen. Hier sind insbesondere Vorhaben zu testen, die vor Maßnahmenbeginn voll beziehungsweise teilvermietet sind;
• die modellhafte energetische Sanierung von Mietwohngebäuden unter Beachtung der geltenden Bestimmung (EEWärmeG, EnEV) zur nachhaltigen Einsparung von Energie (Niedrigenergie- beziehungsweise Passivhaus im Bestand) und des Einsatzes von regenerativen Energien;
• Hausanschlusskosten für technische Anlagen von außerhalb eines Gebäudes liegenden Übergabepunkten der Ver- und Entsorgungsunternehmen bis zur technischen Gebäudeanlage;
• Baunebenkosten (nach DIN 276 Kostengruppe 700, zum Beispiel Behördengebühren, Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen) bis zur Obergrenze von 25 Prozent der anerkannten förderfähigen Kosten. Dazu gehören zum Beispiel auch Aufwendungen für Umzugsmanagement und kooperative Planungen verschiedener Wohnungsunternehmen, besonders für komplexe Anlagen zur Verbrauchsreduzierung und Energieeinsparung (Ermittlung von Energiebedarf beziehungsweise -verbrauch), intensive Mieterbeteiligung und -betreuung, sofern sie im Zusammenhang mit der zu fördernden Maßnahme stehen;
• Maßnahmen für die Nutzung von Informations- und Kommunikationstechnik, zum Beispiel als Voraussetzung für Facility-Management oder Telearbeit, soweit notwendig, auch Kosten für Antennenanlagen beziehungsweise Kabelanschluss.

2.4 Zuwendungsfähig ist ferner die modellhafte integrierte und nachhaltige (ökologische, soziale, energetische und barrierefreie) Quartiersentwicklung unter Einbeziehung der im Quartier agierenden Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften sowie der weiteren Akteure vor Ort (zum Beispiel Versorgungsunternehmen). Hierzu treffen die Stadt und das Land sowie die sonstigen im Quartier handelnden Akteure über den Abschluss von mehrjährigen Kooperationsvereinbarungen unter Beachtung von Wohnraumbedarfs- und -entwicklungskonzepten sowie zum Beispiel der Festlegung von verbindlichen Zielvereinbarungen bezüglich der CO₂-Minimierung entsprechende Vereinbarungen.

2.5 Instandsetzungsmaßnahmen werden über dieses Programm gefördert, wenn diese im Zusammenhang mit umfassenden baulichen Maßnahmen zur Erreichung des Modernisierungsstandards der mittleren Intensität (siehe Anlage 1) durchgeführt werden müssen.

2.6 Bei der Bauausführung sind Materialien zu bevorzugen, die hinsichtlich ihrer Gewinnung, Verarbeitung, Funktion und Entsorgung eine hohe Umweltverträglichkeit aufweisen. Bei der Gestaltung der zum Gebäude gehörenden Hof- und Freiflächen ist bei der Begrünung eine gesundheitlich unbedenkliche Bepflanzung vorzusehen.

2.7 Nicht zuwendungsfähig sind Ausgaben für

• die Anlage von öffentlichen Stellplätzen;
• den Einbau ölbefeuerter Heizungsanlagen im Wohngebäude, wenn der Anschluss an ein Erdgasnetz oder eine Anlage zur Lieferung von Fernwärme und Warmwasser möglich ist;
• Einbauküchen;
• Bauleistungen, die durch den Antragsteller in Eigenleistung ausgeführt werden;
• die Geldbeschaffungskosten und Zinsen und
• Umsatzsteuererträge, die nach § 15 des Umsatzsteuergesetzes als Vorsteuer abziehbar sind.

3 Zuwendungsempfänger und Zuwendungsempfängerinnen

Natürliche und juristische Personen als Eigentümer, Eigentümerinnen, Erbbauberechtigte oder sonstige Verfügungsberechtigte.

4 Zuwendungsvoraussetzungen

4.1 Die Förderung ist innerhalb der innerstädtischen Sanierungs- und Entwicklungsgebiete möglich. Zudem ist insbesondere in den Städten der regionalen Wachstumskerne (RWK), den vom MIL geförderten Stadtumbaustädten sowie den Mittelzentren gemäß zentralörtlicher Gliederung des Landes Brandenburg die Förderung auch in den durch die Städte definierten innerstädtischen „Vorranggebieten Wohnen“ möglich.

Darüber hinaus ist die generationsgerechte Anpassung von Mietwohnungen durch Modernisierung und Instandsetzung auch in den abgestimmten „Konsolidierungsgebieten der Wohnraumförderung“ möglich.

Die Ausweisung der Gebietskulissen setzt voraus, dass die innerstädtischen Stadtstrukturen über die Sanierungs- und Entwicklungsgebiete hinausgehen.

Die Vorranggebiete Wohnen und die Konsolidierungsgebiete der Wohnraumförderung sind durch Selbstbindungsbeschluss der Städte und in Form einer konkreten Abgrenzung dieser Bereiche festzulegen. Die Festlegung dieser Bereiche erfolgt in Abstimmung mit dem Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV) unter Beachtung der stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Zielvorstellungen des Landes. Das LBV informiert die Bewilligungsstelle zeitnah über die abgestimmten Bereiche.

4.2 Die Mietwohngebäude müssen nach Baufertigstellung beziehungsweise nach Abschluss der Modernisierung und Instandsetzung nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 und 2 WoFG in Verbindung mit § 16 Absatz 1 und Absatz 3 mindestens drei Mietwohnungen je Gebäude enthalten, die insbesondere zur dauerhaften Wohnungsversorgung von Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind und/oder Seniorinnen und Senioren im Alter ab 55 Jahren (Zielgruppe) geeignet und bestimmt sind.

Sofern in einem Gebäude eine Wohnung zur Selbstnutzung durch den Eigentümer beziehungsweise die Eigentümerin vorgesehen ist, sollte diese in einem angemessenen Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes stehen.

Wohnraum kann auch in Gebäuden mit Gewerberäumen gefördert werden, wenn mehr als 2/3 der anrechenbaren Grundfläche (§ 4 der Wohnflächenberechnungsverordnung [WoFlV]) des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit (im Sinne von § 2 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung [II. BV]) auf Wohnraum entfällt und der Wohnwert oder der Nutzungswert der Freiflächen auf dem Grundstück durch die Art der Nutzung der Gewerberäume nicht unzumutbar gemindert werden.

4.3 Das Vorhaben darf nur gefördert werden, wenn

• aus städtebaulicher Sicht die Aufwertung des Mietwohngebäudes von Bedeutung ist beziehungsweise durch den Neubau ein städtebaulicher Missstand (zum Beispiel Baulückenschließung) beseitigt wird;
• die Umsetzung des Vorhabens einer nachhaltigen Stabilisierung des Quartiers auf der Grundlage des INSEK/Stadtumbaukonzeptes dient;
• die Wohnungen im Sinne von Maßnahmen gemäß Nummern 2.1 bis 2.3 verbessert werden und die langfristige Vermietbarkeit sichergestellt wird;
• bei Maßnahmen im Gebäudebestand mindestens ein Drittel der als förderfähig anerkannten Kosten auf die Modernisierung entfällt;
• unter Berücksichtigung der Nummern 5.5 bis 5.6.2 die Tragfähigkeit der Finanzierung der Gesamtmaßnahme anhand der Liquiditätsberechnung, der Prüfung der Bruttobaukosten (inklusive Nebenkosten) und der festgesetzten Förderhöhe nachgewiesen wird;
• im Gebäudebestand erhebliche Energieeinsparungen und Reduzierungen der CO₂-Emission erreicht werden, die durch einen Energiebedarfsausweis als Anlage zum Förderantrag nachzuweisen sind;
• nach Fertigstellung der Maßnahmen mindestens die unter Nummer 2.1 (3. Spiegelstrich) genannten Kennziffern zur Energieeinsparung (Basis EnEV 2009 und EEWärmeG) erfüllt werden;
• planungs- und/oder baurechtliche Belange nicht entgegenstehen und eine gegebenenfalls notwendige Baugenehmigung vorliegt.

4.4 Die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für Mietwohnungen, bei denen der Standard der mittleren Intensität vorliegt, ist grundsätzlich ausgeschlossen.

4.5 Bindung/Belastung/Miete

Im Fördervertrag werden die Belegungsbindungen als allgemeine Belegungsrechte, Belegungsrechte für besondere Personengruppen und Benennungsrechte (§ 26 Absatz 2 WoFG) unter Beachtung folgender Grundsätze über einen Zweckbindungszeitraum von 15 Jahren für Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 3 WoFG - Modernisierung und von 20 Jahren für Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 1 WoFG - Wohnungsbau nach Fertigstellung der Maßnahmen begründet:

• Belegungsbindungen werden regelmäßig unter Beachtung des § 44 Nummer 2 WoFG zwischen dem Zuwendungsempfänger beziehungsweise der Zuwendungsempfängerin und der zuständigen Stelle (Amt, amtsfreie Gemeinde, kreisfreie Stadt) für die Dauer der Zweckbindung entsprechend dem Bedarf der Kommune vereinbart und werden Bestandteil der Förderzusage. Der Anteil der Mietpreis- und Belegungsbindungen beträgt
  • für Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 3 WoFG in der Regel 75 Prozent der geförderten Wohnungen in Gemeinden der Anlage 3 und 50 Prozent in den übrigen Gemeinden,
  • für Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 1 WoFG in der Regel 75 Prozent der geförderten Wohnungen.

  Im Mietwohnungsneubau beträgt die Bindungsquote in der Regel 100 Prozent der geförderten Wohnungen im Berliner Umland und mindestens 75 Prozent im Berlin fernen Raum.

• Zum Zwecke der Schaffung beziehungsweise des Erhalts sozial stabiler Bewohnerstrukturen können die Belegungsrechte nach § 26 Absatz 1 Nummer 2 oder 3 WoFG auch an anderen Wohnungen begründet werden, wenn die geförderten Wohnungen und Ersatzwohnungen unter Berücksichtigung des Förderzwecks gleichwertig sind und in der unter Nummer 4.1 genannten Förderkulisse liegen. Der Anteil der mittelbar gebundenen Wohnungen darf 50 Prozent der zweckgebundenen Wohnungen und Wohnfläche (bei Neubau 25 Prozent) nicht überschreiten.
• Bei vollständig vermieteten Wohngebäuden werden die Mietpreis- und Belegungsbindungen bis zur vereinbarten Höhe mit jeder nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen frei werdenden Wohnung für den Zweckbindungszeitraum aktiviert. Der Freizug ist der zuständigen Stelle zu melden, damit diese dem Eigentümer beziehungsweise der Eigentümerin Mieter benennen kann, die die Zugangsvoraussetzungen (Wohnberechtigungsschein) erfüllen und der Zielgruppe der Förderung zuzuordnen sind. Diese Regelung gilt bis zum Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung des Förderdarlehens.
• Bei Erstvermietung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen nach Baufertigstellung beim Neubau beziehungsweise nach Abschluss der Modernisierung und Instandsetzung an den betreffenden Personenkreis mit Wohnberechtigungsschein nach § 9 Absatz 2 WoFG darf die Nettokaltmiete 5,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Kappungsgrenze) in Gemeinden der Anlage 3 und 4,90 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in den übrigen Gemeinden nicht überschreiten. Das gilt auch für zweckgebundene Wohnungen nach dauerhaftem Leerstand.

Bei Anwendung des § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für die mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen darf bei der Förderung des Gebäudebestands die Modernisierungsumlage insgesamt 1,53 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich nicht übersteigen (Kappungsgrenze).

Nach Maßgabe des § 558 BGB sind etwaige Mieterhöhungen innerhalb von jeweils drei Jahren während der Zweckbindung auf 10 Prozent, maximal bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, zu begrenzen. Abweichende Vereinbarungen nach § 557 ff. BGB, die Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 557a BGB sowie die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b BGB sind nicht zulässig.

Für die Miete der nicht belegungsgebundenen Wohnungen gelten vorbehaltlich nachfolgender Regelungen die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen über Wohnraummietverhältnisse des BGB. Bei der Erstvermietung von Wohnungen nach dauerhaftem Leerstand richtet sich die Nettokaltmiete nach dem aktuellen Mietspiegel beziehungsweise nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei freiwilliger, vorzeitiger und vollständiger Rückzahlung der gewährten Darlehen dauern die Bindungen längstens bis zu dem im Fördervertrag bestimmten Ende der Zweckbindung.

Weitere Regelungen zur Mietpreis- und Belegungsbindung werden im Fördervertrag vereinbart.

4.6 Verstößt die Zuwendungsempfängerin beziehungsweise der Zuwendungsempfänger gegen die Verpflichtungen aus dem Fördervertrag beziehungsweise gegen die Bindungen aufgrund des Fördervertrages oder gibt er den Zuwendungszweck auf, kann der Fördervertrag sofort gekündigt und die Erstattung ausgezahlter Darlehen verlangt werden, sofern ein weiteres Festhalten am Fördervertrag unzumutbar ist.

5 Art und Umfang, Höhe der Zuwendung

5.1 Zuwendungsart:Projektförderung

5.2 Finanzierungsart:Anteilfinanzierung

5.3 Form der Zuwendung:Darlehen

5.4 Darlehensbedingungen

5.4.1 Der Zuwendungsempfänger beziehungsweise die Zuwendungsempfängerin ist verpflichtet, die bestimmungsgemäße Verwendung des Darlehens und die Rückzahlungsverpflichtung durch ein Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) an rangbereitester Stelle zu sichern. Ihr dürfen grundsätzlich nur Grundpfandrechte für objektbezogene eingetragene Altschulden nach dem Altschuldenhilfegesetz (AHG) beziehungsweise für frühere Werterhaltungsmaßnahmen am Gebäude und für Fremdmittel, die im Finanzierungsplan zur Deckung der Gesamtkosten ausgewiesen sind, im Range vorgehen. Bei noch nicht abgeschlossener Grundstücksübertragung ist die dingliche Sicherung nachzuholen, sobald die grundbuchmäßigen Voraussetzungen dafür vorliegen.

5.4.2 Bei geförderten baulichen Maßnahmen in der unter Nummer 4.1 genannten Förderkulisse wird das Darlehen für Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 3 WoFG für 15 Jahre und für Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 1 WoFG für 20 Jahre, gerechnet von dem auf die Vollauszahlung folgenden Quartal, zinsfrei gewährt. Nach Ablauf der jeweiligen Zweckbindung kann der Zinssatz bei gegebener Objektwirtschaftlichkeit auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden Marktzinssatz jährlich festgelegt werden. Der Mindestzinssatz nach Ablauf der Zweckbindung beträgt jährlich 1 Prozent.

Das Darlehen ist für Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 3 WoFG ab dem auf die Vollauszahlung folgenden Quartal für 15 Jahre mit 4 Prozent jährlich zuzüglich des ersparten laufenden Entgeltes zu tilgen. Danach beträgt die Tilgung mindestens jährlich 1 Prozent vom Nominalkapital zuzüglich der ersparten Zinsen und des ersparten laufenden Entgeltes.

Für Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 1 Nummer 2 bis 4 WoFG ist das Darlehen ab dem auf die Vollauszahlung folgenden Quartal für 20 Jahre mit 4 Prozent jährlich zuzüglich des ersparten laufenden Entgeltes zu tilgen. Danach beträgt die Tilgung mindestens 1 Prozent vom Nominalkapital zuzüglich der ersparten Zinsen und des ersparten laufenden Entgeltes.

Bei Maßnahmen gemäß § 16 Absatz 1 Nummer 1 WoFG ist das Darlehen ab dem auf die Vollauszahlung folgenden Quartal für 20 Jahre mit 2 Prozent jährlich zuzüglich des ersparten laufenden Entgeltes zu tilgen. Danach beträgt die Tilgung mindestens jährlich ein Prozent zuzüglich der ersparten Zinsen und des ersparten laufenden Entgeltes. Der Tilgungssatz kann auch innerhalb der Zweckbindung für längstens zehn Jahre auf mindestens 1 Prozent abgesenkt werden, sofern dies für die Erreichung der Objektwirtschaftlichkeit erforderlich ist.

Bei den Vorhaben der Spitzenfinanzierung (Kombination von Fördermitteln nach dieser Richtlinie mit Mitteln der Städtebauförderung), in Gebieten mit einem regional angespannten Wohnungsmarkt oder bei zusätzlich eingeräumten Mietpreis- und Belegungsbindungen (über 50 Prozent der geförderten Wohnungen) kann der Regeltilgungssatz während des Zweckbindungszeitraumes auf jährlich 3 Prozent reduziert werden.

Zur Sicherung einer weiterhin langfristigen Wirtschaftlichkeit des Fördervorhabens und/oder im Falle des durch die Kommune nachgewiesenen Bedarfes an der Fortführung der Zweckbindung um weitere zehn Jahre besteht die Möglichkeit der Verlängerung der geschlossenen Fördervereinbarung. Die Konditionen des Förderdarlehens sind bei einer Verlängerung des Zweckbindungszeitraumes unter Berücksichtigung der Objektwirtschaftlichkeit festzulegen.

5.4.3 Mit dem Abschluss eines Fördervertrages nach dieser Richtlinie wird ein einmaliges Entgelt in Höhe von 1 Prozent des bewilligten Darlehens erhoben. Dieser wird in zwei Raten einbehalten, 85 Prozent zum Zeitpunkt der ersten Auszahlung und 15 Prozent nach der Verwendungsnachweisprüfung. Auf den jeweiligen Darlehensrestbetrag ist ein laufendes Entgelt von jährlich 0,7 Prozent zu zahlen.

5.4.4 Die weiteren Darlehensbedingungen werden in der Förderzusage nach § 13 Absatz 3 WoFG (in Form eines Fördervertrages) zwischen der Bewilligungsstelle und dem Zuwendungsempfänger vereinbart.

5.5 Berücksichtigung der steuerlichen Förderungen und Eigenkapital

5.5.1 Bei Vorhaben der Spitzenfinanzierung werden die erhöhten Absetzungen nach dem Einkommensteuergesetz bei der Gewährung des Baukostenzuschusses aus der Städtebauförderung berücksichtigt.

5.5.2 Der Zuwendungsempfänger beziehungsweise die Zuwendungsempfängerin hat Eigenkapital zur Deckung der anerkannten Gesamtkosten in Höhe von mindestens 15 Prozent (beim Neubau 20 Prozent einschließlich gegebenenfalls vorhandenem Grundstück) zu erbringen.

Sofern der Zuwendungsempfänger beziehungsweise die Zuwendungsempfängerin erhöhte Absetzungen (§§ 7h, 7i des Einkommensteuergesetzes - EStG) oder Absetzungen für Abnutzungen nach § 7 Absatz 5 EStG in Anspruch nimmt, ist Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent der anerkannten Gesamtkosten zu erbringen.

5.6 Höhe der Förderung

5.6.1 Die Höhe der Grundförderung bei Maßnahmen der Modernisierung nach § 16 Absatz 3 WoFG an Mietwohngebäuden beträgt maximal 40 Prozent der anerkannten Baukosten.

Die Förderobergrenze beträgt dabei 650 Euro je m² Wohnfläche und ist auf 100 m2 Wohnfläche je Mietwohnung begrenzt.

5.6.2 Die Höhe der Grundförderung für die Schaffung von Mietwohnungen nach § 16 Absatz 1 WoFG beträgt bei Fördervorhaben maximal 1 500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

5.6.3 Um wirksame Beiträge zur Stadterneuerung und Imageverbesserung von Wohnquartieren, zum Beispiel durch Verbesserungen der stadtbildprägenden Elemente eines Gebäudes, des Wohnumfelds oder andere Identität stiftende Maßnahmen zu leisten, energetischen und ökologischen Forderungen nachzukommen und auf geänderte Anforderungen aus der Wohn- und Arbeitswelt (zum Beispiel Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten) reagieren zu können sowie die Wohnungsbestände beziehungsweise den Mietwohnungsneubau familiengerecht zu gestalten, kann zur Unterstützung von Aufwertungsstrategien in innerstädtischen Wohnquartieren und zur Anpassung des Wohnraums an geänderte Wohn- und Lebensstile, die über den Standard der mittleren Intensität hinausgehen, bei Bestandsgebäuden und Mietwohnungsneubauten eine erhöhte Förderung gewährt werden. Die Boni betragen

• bei Bestandsgebäuden 150 Euro je Quadratmeter, wenn auf der Basis des Neubaustandards der EnEV 2009 der Q_P‘‘-Wert des Referenzgebäudes maximal 100 Prozent und/oder die für den Neubau verbindlichen Vorgaben des EEWärmeG erfüllt werden sowie der H_T‘-Wert maximal 115 Prozent des Referenzgebäudes beträgt.
  
  Beim Mietwohnungsneubau gemäß § 16 Absatz 1 Nummer 1 WoFG wird dieser Bonus nur gewährt, sofern der Q_P‘‘-Wert maximal 80 Prozent des Referenzgebäudes und/oder die für den Neubau verbindlichen Vorgaben des EEWärmeG mindestens um 50 Prozent übererfüllt werden sowie der H_T‘-Wert maximal 80 Prozent des Referenzgebäudes beträgt.
• 70 Euro je Quadratmeter, wenn vollständig barrierefreie und/oder durch Grundrissänderungen (Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen) besonders familien- oder seniorengerechte Grundrisse geschaffen werden;
• 70 Euro je Quadratmeter, wenn bei Bestandssanierungen Balkone oder andere Freisitze neu geschaffen werden;
• 70 Euro je Quadratmeter, wenn besondere Maßnahmen zur Gestaltverbesserung der Wohngebäude (zum Beispiel Wiederherstellung ursprünglich vorhandener Fassadengliederung durch Stuckelemente) beziehungsweise zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität von Hof- und Freiflächen für Kinder, Familien, Seniorinnen und Senioren (zum Beispiel Schaffung von Spielplätzen, intensive naturnahe Gestaltung, besondere Gemeinschaftsanlagen) durchgeführt werden.

Zusätzlich kann für denkmalpflegerischen Mehraufwand bei Wohngebäuden in Denkmalbereichen eine um 50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei Einzeldenkmalen bis zu 100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhte Förderung gewährt werden. Die denkmalschutzrechtlichen Auflagen sind auf der Grundlage der Stellungnahme der Denkmalbehörde nachzuweisen.

6 Sonstige Zuwendungsbestimmungen

6.1 Gesamtfinanzierung

Zur Sicherung einer stabilen Gesamtfinanzierung für die Durchführung der vorgesehenen Baumaßnahmen kann neben dem Eigenkapitalanteil und der Förderung aus Landesmitteln der verbleibende offene Finanzierungsbedarf mit Mitteln des Kapitalmarktes geschlossen werden.

Die Kumulation mit weiteren Förderprogrammen zur Erreichung des Förderzieles und einer stabilen Gesamtfinanzierung ist zulässig.

6.2 Allgemeine Zuwendungsbestimmungen

6.2.1 Der Zuwendungsempfänger beziehungsweise die Zuwendungsempfängerin hat die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen über seine Verpflichtung nach § 554 Absatz 3 BGB hinaus nach Art und Umfang mit dem Ziel einer abgestimmten einvernehmlichen Lösung mit den Mietern zu erörtern.

6.2.2 Der Zuwendungsempfänger beziehungsweise die Zuwendungsempfängerin muss die für die Gewährung der Fördermittel erforderlichen Voraussetzungen im Sinne von § 11 Absatz 3 WoFG erfüllen.

6.2.3 Die geltenden Bestimmungen zur Bekämpfung von Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung sind zu beachten.

Nach erfolgter Programmaufnahme hat die Bauherrschaft eine Einverständniserklärung zur Weitergabe von Daten an die örtlich zuständigen Bearbeitungsstellen zur Bekämpfung der illegalen Beschäftigung abzugeben.

6.2.4 Die Bauleistungen sind auf der Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) nach Fachlosen auszuschreiben und an die ausführenden Unternehmen direkt zu vergeben. Von einer Vergabe der Bauleistungen auf der Grundlage der VOB kann gemäß Nummer 3.1 der Allgemeinen Nebenbestimmungen für Zuwendungen zur Projektförderung (ANBest-P) abgesehen werden, wenn alle Zuwendungen zur Durchführung des Vorhabens einen Gesamtbetrag von 50 000 Euro nicht überschreiten.

6.2.5 Eine qualifizierte technische Betreuung durch einen Bauvorlageberechtigten nach der Brandenburgischen Bauordnung ist zu gewährleisten. Architekten- beziehungsweise Ingenieurverträge sind vorzulegen.

6.2.6 Nicht zuwendungsfähig sind Ausgaben für Maßnahmen, mit denen vor Abschluss des Fördervertrages begonnen wurde. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- und Leistungsvertrages zu werten. Der Erwerb des Objektes, die Planung und eine Baugrundstücksuntersuchung gelten nicht als Baubeginn.

6.2.7 Auf schriftlichen Antrag kann die Bewilligungsstelle bestätigen, dass aus einem Baubeginn kein Grund zur Versagung eines Angebotes zum Abschluss eines Fördervertrages hergeleitet wird(Unschädlichkeitsbestätigung).

6.2.8 Für die Abwicklung des Zahlungsverkehrs ist ein Baugeldsonderkonto einzurichten.

7 Verfahren

7.1 Antragsverfahren

Anträge zur Aufnahme in das Förderprogramm nach dieser Richtlinie sind fortlaufend auf dem vorgeschriebenen Antragsformular einschließlich der städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Stellungnahmen der Kommune unter Beachtung der Integrierten Stadtentwicklungskonzepte (INSEK) und vorliegender Stadtumbaukonzepte bei der Bewilligungsstelle einzureichen.

Die Bewilligungsstelle schlägt dem MIL monatlich auf der Grundlage der landes- und wohnungspolitischen Kriterien des MIL und dieser Richtlinie nach pflichtgemäßem Ermessen die zur Aufnahme in das Landesprogramm vorgesehenen Anträge vor und informiert die Antragsteller über die getroffene Entscheidung. Dabei sind nachfolgende Prioritäten zu beachten:

• höchste Priorität haben die Anträge, bei denen die zu fördernden Mietwohngebäude sich im Sanierungsgebiet/Aufwertungsgebiet des Stadtumbaus befinden und gleichzeitig die Spitzenfinanzierung in Anspruch nehmen beziehungsweise ohne Spitzenfinanzierung auskommen,
• danach folgen Anträge, die Bestandteil der Stadtumbaustrategie Programmteil Aufwertung sind,
• danach folgen Antragstellungen, die in Kombination mit der Richtlinie zur Förderung der Herstellung des barrierefreien Zuganges zu den Wohnungen in Mietwohngebäuden (AufzugsR) umgesetzt werden, und
• danach Anträge, die sich in der entsprechenden Kulisse in einem Ober- oder Mittelzentrum befinden.

Vergleichbare Vorhaben in den RWK sind vorrangig zu bearbeiten und zu entscheiden.

7.2 Bewilligungsverfahren

7.2.1 Die Bewilligungsstelle ist die ILB. Sie entscheidet auf der Grundlage der Ergebnisse der baufachlichen Prüfung nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel und verwaltet die bewilligten Darlehen.

Liegen die Zuwendungsvoraussetzungen nicht vor, teilt die Bewilligungsstelle dem Antragsteller beziehungsweise der Antragstellerin mit, dass ein Angebot zum Abschluss eines Fördervertrages nicht gemacht werden kann.

Die Bewilligungsstelle kann sich bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben Beauftragter bedienen.

7.2.2 Die Bewilligungsstelle wird zur Durchführung der Bestands- und Belegungskontrolle gemäß § 32 Absatz 2 WoFG sowie zur Überwachung der Einhaltung der Verpflichtungen des Zuwendungsempfängers beziehungsweise der Zuwendungsempfängerin, die mit dem Abschluss des Fördervertrages verbunden sind, die notwendigen Informationen an die für die Überwachung der Zweckbindung gemäß § 1 Absatz 2 der Wohnungswesenzuständigkeitsverordnung zuständigen Ämter, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städte übermitteln.

Das gilt auch für den Rücktritt vom Fördervertrag, die Änderung, Kündigung oder Ergänzung des Fördervertrages beziehungsweise bei Versagung des Angebotes zum Abschluss eines Fördervertrages.

7.2.3 Für die Bewilligung, Auszahlung und Abrechnung der Zuwendungen sowie für den Nachweis und die Prüfung der Verwendungen und die gegebenenfalls erforderliche Kündigung oder Anpassung des Fördervertrages und die Rückforderung der gewährten Zuwendungen gelten die Verwaltungsvorschriften zu § 44 LHO, soweit nicht in dieser Förderrichtlinie Abweichungen zugelassen worden sind.

Der Zuwendungsempfänger beziehungsweise die Zuwendungsempfängerin ist verpflichtet, binnen drei Monaten nach Abschluss des Fördervertrages mit den Bauarbeiten zu beginnen und in einer angemessenen Frist (in der Regel zwölf Monate) zu vollenden. Vorhaben des Mietwohnungsneubaus sind in der Regel in einer Frist von längstens 18 Monaten fertig zu stellen.

7.3 Verwendungsnachweisverfahren

Der Zuwendungsempfänger beziehungsweise die Zuwendungsempfängerin hat bis zum Ablauf einer ihm von der Bewilligungsstelle gesetzten Frist einen Verwendungsnachweis zu führen. Der Verwendungsnachweis ist mit den Belegen (Rechnungen, Zahlungsbelege und -nachweise) im Original der Bewilligungsstelle zur Prüfung vorzulegen. Die Bewilligungsstelle kann auf Antrag des Zuwendungsempfängers beziehungsweise der Zuwendungsempfängerin die Frist angemessen verlängern, wenn ihre Einhaltung ihm aus Umständen, die er nicht zu vertreten hat, nicht möglich ist.

Die Belege sind zehn Jahre nach Vorlage des Verwendungsnachweises aufzubewahren.

7.4 Auszahlungsverfahren

Die Auszahlung des bewilligten Darlehens erfolgt bis zu 85 Prozent nach Baufortschritt, wobei die einzelnen Auszahlungsraten mindestens 20 Prozent des benötigten Darlehens betragen sollen. Die restlichen 15 Prozent werden nach Prüfung des Verwendungsnachweises gezahlt.

Das im Finanzierungsplan berücksichtigte Eigenkapital ist vorrangig einzusetzen.

7.5 Vordrucke und Vertragsmuster

Soweit einheitliche Vordrucke und Vertragsmuster vorgesehen sind, hat der Antragsteller diese zu verwenden.

8 Übergangsbestimmungen

Alle der Bewilligungsstelle vorliegenden und noch nicht entschiedenen Förderanträge aus Vorjahren können auf Grundlage dieser Richtlinie abschließend beschieden werden.

9 Geltungsdauer

Die Bestimmungen dieser Richtlinie treten mit Wirkung vom 1. Januar 2014 in Kraft. Sie treten am 31. Dezember 2015 außer Kraft.

Anlagen