Brandenburgisches Vorschriftensystem

1 Zweck und Anwendungsbereich

Die Verwaltungsvorschrift regelt die Auskünfte aus den Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg sowie die Bereitstellung von Daten aus der Kaufpreissammlung durch den Oberen Gutachterausschuss.

In § 195 Baugesetzbuch (BauGB) wird die Führung, Übermittlung und Auskunft aus der Kaufpreissammlung bundesrechtlich geregelt. Entsprechend § 195 Absatz 3 i. V .m. § 199 Absatz 2 Nummer 4 BauGB dürfen Auskünfte aus der Kaufpreissammlung nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe des Landesrechts erteilt werden. Im § 11 der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung sind die Maßgaben für die Auskünfte aus der Kaufpreissammlung landesrechtlich geregelt. Danach können bestimmte privilegierte Nutzer grundstücksbezogene Auskünfte erhalten. Allen anderen Personen und Stellen werden die Daten der Kaufpreissammlung in anonymisierter Form zur Verfügung gestellt.

Ein allgemeines (unbeschränktes) Einsichtsrecht in die Kaufpreissammlung besteht nicht. Hiervon unberührt bleiben die Übermittlung von Daten an andere Gutachterausschüsse und den Oberen Gutachterausschuss (§ 15 BbgGAV) und Vorschriften, nach denen Urkunden oder Akten den Gerichten oder Staatsanwaltschaften vorzulegen sind (§ 195 Absatz 2 Satz 2 BauGB). Der BGH hat in seiner Rechtsprechung den vom Gericht mit der Erstattung eines Gutachtens beauftragten Sachverständigen ein Einsichtsrecht in die Kaufpreissammlung zuerkannt (siehe Punkt 4.3)¹. In der Praxis wird dieses in der Regel durch eine grundstücksbezogene Auskunft aus der Kaufpreissammlung realisiert.

2 Erteilung der Auskunft

2.1 Antrag

Die Auskunft wird auf Antrag erteilt und ist gebührenpflichtig. Der Antrag kann in den für den allgemeinen Geschäftsverkehr üblichen Formen (z. B. schriftlich, E-Mail, Fax) gestellt werden. Der Antrag muss das Objekt, für dessen Wertermittlung die Auskunft beantragt wird, benennen und hinsichtlich der wertrelevanten Merkmale beschreiben (Selektionskriterien).

Für den Antrag auf Erteilung einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung sollen die Formulare in den Anlagen 1 und 2 verwendet werden. Die Antragsformulare sind auf der Homepage der Gutachterausschüsse zum Download bereitgestellt.

Vertrauenswürdigen Antragstellern, wie beispielsweise Sachverständigen, die regelmäßig bei der Geschäftsstelle Auskünfte beantragen, kann die Möglichkeit eingeräumt werden, ihre Anträge formlos per E-Mail (ohne Unterschrift oder qualifizierte elektronische Signatur) zu stellen.

2.2 Erteilung

Eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung ist einzelfallbezogen zu erteilen, wenn den Selektionskriterien entsprechende Kauffälle vorhanden sind.

Anonymisierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können in schriftlicher Form oder per E-Mail  erteilt werden. Grundstücksbezogene Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können in schriftlicher oder elektronischer Form erteilt werden. Zur Gewährleistung des Schutzes der Rechte der betroffenen Personen ist sicherzustellen, dass bei der elektronischen Übermittlung durch angemessene technische und organisatorische Maßnahmen die personenbezogenen Daten nicht von Unbefugten zur Kenntnis genommen, verändert oder gelöscht werden können.

2.3 Form

Für die Auskunft aus der Kaufpreissammlung sollen ab dem 01. Dezember 2018 die Module der AKS-Niedersachsen verwendet werden.

2.4 Inhalt

Gegenstand der Auskunft sind Kaufpreise für Vergleichsgrundstücke und Daten über deren wert- bzw. preisbeeinflussende Merkmale sowie ggf. weitere Informationen zum Kauffall (Stichprobe). Die Auskunft kann alle zum Kauffall erfassten Daten enthalten, soweit keine datenschutzrechtlichen Belange die Abgabe einzelner Informationen einschränken. Die Mindestmerkmale (Grundstücks- und Gebäudemerkmale) für eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung sind in Abhängigkeit von der jeweiligen Grundstücksart in der Anlage 6 festgelegt. Sie sind abzugeben, wenn sie zu diesem Kauffall erfasst sind.

In der anonymisierten Auskunft sind die Flurstücksbezeichnung FLUR (106) und die Hausnummer HAUS (109) des Kauffalls nicht mit abzugeben. Die Lagebezeichnung LABE (107) und das Datum des Vertrages DATU (201) sind so abzugeben, dass kein Rückschluss auf die genaue Lage und den Zeitpunkt der Transaktion des Kauffalls möglich ist (siehe Punkt 5.2).

Fotografien sind kein Bestandteil der Auskunft aus der Kaufpreissammlung. Eine Abgabe von Fotografien ist in der Regel nicht zulässig, da der Weitergabe eine Reihe von rechtlichen und anderen Gründen entgegen steht, wie zum Beispiel das Urheberrecht, eine unbekannte Quelle, ein unbekannter Zeitpunkt der Aufnahme der Fotografie, datenschutzrechtliche Aspekte und das Recht am eigenen Bild als besondere Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts.

2.5 Negativauskunft

Können dem Antragsteller keine seinen Selektionskriterien entsprechende Vergleichsfälle bereitgestellt werden, so ist eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung nicht möglich. Dies soll dem Antragsteller fernmündlich mitgeteilt werden, um gegebenenfalls in Absprache mit dem Antragsteller die Selektionskriterien so anzupassen, dass nach weiteren Vergleichsfällen gesucht werden kann.

In Fällen, in denen das nicht gewünscht oder nicht möglich ist, erteilt die Geschäftsstelle dem Antragsteller eine abschließende Auskunft darüber, dass keine Vergleichsfälle vorhanden sind. Für diese abschließende, i. d. R. schriftliche Auskunft wird der Begriff »Negativauskunft« verwendet.

3 Anonymisierte Auskunft

3.1 Voraussetzungen für die anonymisierte Auskunft

Entsprechend der bundesgesetzlichen Vorschrift des § 195 Absatz 3 BauGB regelt der § 11 Absatz 1 BbgGAV, dass anonymisierte Auskünfte an jedermann zu erteilen sind, wenn vom Antragsteller ein berechtigtes Interesse dargelegt wird. Werden die Daten von

• wissenschaftlichen Institutionen für Analysen des Grundstücksmarktes,
• Sachverständigen zur Wertermittlung,
• Banken zur Wertermittlung oder
• öffentlichen Einrichtungen des Bundes und der Länder zur Wertermittlung

beantragt, kann davon ausgegangen werden, dass ein berechtigtes Interesse besteht. Bei Grundstückskaufverhandlungen ist das berechtigte Interesse an Vergleichspreisen in der Regel bei den Eigentümern, Kaufinteressenten und ggf. beauftragten Maklern gegeben.

Soweit ein berechtigtes Interesse vorliegt, besteht grundsätzlich ein Rechtsanspruch auf die Auskunftserteilung. Der Rechtsanspruch ist jedoch auf solche Auskünfte begrenzt, für die das berechtigte Interesse besteht.

3.2 Anonymisierte Auskunft für wissenschaftliche Einrichtungen

Für wissenschaftliche Institute und Universitäten gelten die allgemeinen Regularien für die Auskunft aus der Kaufpreissammlung im Land Brandenburg und hinsichtlich der Gebühr die in der Brandenburgischen Gutachterausschuss-Gebührenordnung vorgesehenen Tarifstellen. Daten für wissenschaftliche Zwecke aus der Kaufpreissammlung können daher stets nur anonymisiert abgegeben werden.

4 Grundstücksbezogene Auskunft

4.1 Voraussetzungen für die grundstücksbezogene Auskunft

Entsprechend § 11 Absatz 2 BbgGAV erhalten privilegierte Nutzer grundstücksbezogene Auskünfte, wenn die Auskunft zur Wertermittlung erforderlich ist. Das berechtigte Interesse ist hier dahingehend konkretisiert und eingegrenzt worden, dass die Auskunft zur Wertermittlung erforderlich sein muss. Dieses ist von den Antragstellern darzulegen.

Die gesetzliche Normierung in der BbgGAV ist hinsichtlich des Personenkreises klar begrenzt und lässt keinen Ermessenspielraum zu. Zu den privilegierten Nutzern gehören nach § 11 Absatz 2 BbgGAV nur die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen sowie öffentliche Stellen nach § 2 Absatz 1 Brandenburgisches Datenschutzgesetz (BbgDSG).

4.2 Öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige

Die öffentliche Bestellung und die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 beinhalten den Nachweis einer besonderen Qualifikation, die insbesondere gegenüber sonstigen Sachverständigen die besondere Sachkunde und die Unparteilichkeit dokumentiert und ein herausgehobenes Vertrauen rechtfertigt. Sie ist durch Siegelaufdruck oder Sachverständigenausweis nachzuweisen. Diese Sachverständigen unterliegen der Schweigepflicht. Von einer sachgerechten Verwendung der Daten kann hier ausgegangen werden.

Die grundstücksbezogene Auskunft aus der Kaufpreissammlung für öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige ist personengebunden. Der Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung ist daher entsprechend dem Antragsformular persönlich durch den Sachverständigen zu stellen. Der Sachverständige muss mit der Wertermittlung selbst befasst sein und darf die grundstücksbezogene Auskunft nur für das eigene Gutachten verwenden. Die Unterlagen mit den Kaufpreisen sind dem Sachverständigen von der Geschäftsstelle direkt (persönlich) zuzusenden oder zu übergeben.

Vom Landesamt für Ländliche Entwicklung, Landwirtschaft und Flurneuordnung des Landes Brandenburg öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der Landwirtschaft und Forstwirtschaft für die Bewertung von Einzelgrundstücken gelten als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Grundstückswertermittlung. Für landwirtschaftliche Grundstücke kann die Auskunft grundstücksbezogen erteilt werden, auch für die zur Landwirtschaft gehörenden Wohn- und Betriebsgrundstücke.

Eine öffentlich bestellte Sachverständige oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger für andere Sachgebiete [zum Beispiel eine landwirtschaftliche Sachverständige für die Bewertung/Beurteilungen von wirtschaftlichen Beschränkungen (durch Natur-, Wasser- und Denkmalschutz, Emissionen und Immissionen)], die außerhalb ihrer öffentlichen Bestellung auch noch als freie Sachverständige für Grundstückswertermittlung tätig ist, bekommt in dieser Eigenschaft keine grundstücksbezogene Auskunft.

Der Beleihungsbereich der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und Vermessungsingenieure (ÖbVI) erstreckt sich nicht auf die Wertermittlung von Grundstücken – deshalb können ÖbVI den öffentlich bestellten Sachverständigen nicht gleichgestellt werden, noch gelten sie außerhalb ihres Beleihungsbereiches als öffentliche Stellen nach § 2 Absatz 1 BbgDSG. Sie erhalten daher keine grundstücksbezogene Auskunft.

4.3 Gerichtlich bestellte Sachverständige

Die oder der vom Gericht beauftragte Sachverständige hat bei gerichtlichen Auseinandersetzungen in den Rechtsstreitigkeiten nach Zivilprozessordnung (ZPO), Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) und Strafprozessordnung (StPO) in seiner Funktion als Gehilfe des Richters ein fallbezogenes Einsichtsrecht in die Kaufpreissammlung und unterscheidet sich damit von den übrigen Privatgutachtern.² Dem entsprechend kann dem vom Gericht zur Beweismittelerhebung beauftragten Sachverständigen eine grundstücksbezogene Auskunft aus der Kaufpreissammlung erteilt oder eine fallbezogene Einsicht gewährt werden. Die Beauftragung ist durch den Sachverständigen nachzuweisen.

4.4. Öffentliche Stellen

Bei den öffentlichen Stellen nach § 2 Absatz 1 BbgDSG kann ebenfalls von einer sachgerechten Verwendung der Daten ausgegangen werden. Zu den öffentlichen Stellen gehören insbesondere Behörden des Landes (z. B. Finanzämter, Arbeitsagenturen, Enteignungsbehörde, Flurbereinigungsbehörden) sowie Gemeinden oder Gemeindeverbände, die diese Auskünfte für eigene Wertermittlungen benötigen.

Sachverständige, die von den öffentlichen Stellen nach § 2 Absatz 1 BbgDSG beauftragt sind, erhalten die zur Auftragserfüllung erforderlichen grundstücksbezogenen Auskünfte nach § 11 Absatz 2 BbgGAV.

Sparkassen werden nach dem BbgDSG grundsätzlich wie nichtöffentliche Stellen behandelt (§ 2 Abs. 3 BbgDSG), wenn diese die Daten zu wirtschaftlichen Zwecken oder Zielen verarbeiten. Eine grundstücksbezogene Auskunft an Sparkassen ist demnach in der Regel nicht zulässig.

§ 11 Absatz 2 BbgGAV regelt abschließend wem grundstücksbezogene Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen sind. Behörden des Bundes, Einrichtungen und sonstige Stellen des Bundes und der anderen Bundesländer sind keine öffentlichen Stellen des Landes nach § 2 Absatz 1 BbgDSG.

5 Verwendung und Datenschutz

5.1 Zweckbindung

Hinsichtlich der Verwendung der aus der Kaufpreissammlung übermittelten Daten wird in § 11 Absatz 3 BbgGAV aus datenschutzrechtlichen Gründen eine strenge Zweckbindung bestimmt. Die übermittelten Daten dürfen nicht für andere als die im § 11 Absatz 1 und 2 genannten Zwecke verwendet werden. Die Daten der grundstücksbezogenen Auskunft dürfen im Rahmen der Zweckbindung grundsätzlich nur anonymisiert weitergegeben werden. Als Ausnahme für die Weitergabe nichtanonymisierter Daten in Gutachten ist § 10 Absatz 3 BbgGAV maßgebend: Soweit es zur Begründung erforderlich ist, dürfen die Daten aus der Kaufpreissammlung im Gutachten angegeben werden. Darin enthaltene personenbezogene Daten dürfen jedoch nur angegeben werden, wenn kein Grund zu der Annahme besteht, dass dadurch schutzwürdige Geheimhaltungsinteressen der Betroffenen beeinträchtigt sind.

5.2 Anonymisierung der Daten

Die Auskunft ist anonymisiert, wenn die personenbezogenen Daten in der Auskunft im Sinne von § 3 Absatz 3 BbgDSG derart verändert wurden, dass die Einzelangaben über persönliche oder sachliche Verhältnisse nicht mehr oder nur mit einem unverhältnismäßig großen Aufwand an Zeit, Kosten und Arbeitskraft einer bestimmten oder bestimmbaren natürlichen Person zugeordnet werden können. Anonymisierte Auskünfte dürfen daher nur so erteilt werden, dass ein Rückschluss auf einzelne Grundstücke nicht möglich ist. Lagebezeichnungen wie Straßen sind entsprechend zu verallgemeinern. Die Hausnummern, die Flurstücksnummern und die Koordinaten der Vergleichsfälle sind in der anonymisierten Auskunft nicht mitzuteilen.

5.3 Mit der Auskunft verbundene Pflichten

Alle Antragsteller sind von der Geschäftsstelle darauf hinzuweisen, dass die übermittelten Daten nur zum angegebenen Zweck verwendet werden dürfen.

Die Antragsteller der grundstücksbezogenen Auskünfte sind darüber hinaus mit folgender Formulierung auf Ihre Pflichten hinzuweisen:

• „Alle erhaltenen Angaben sind vertraulich zu behandeln und dürfen zu keinem anderen als dem zur sachgerechten Aufgabenerfüllung gehörenden Zweck verarbeitet oder zugänglich gemacht werden.

• Entsprechend § 11 Absatz 3 BbgGAV sind die übermittelten Daten im Rahmen der Zweckbindung in der Regel nur anonymisiert (zum Beispiel ohne Flurstücks- und Hausnummer) weiterzugeben.
• Die Daten sind bis zu ihrer Vernichtung so aufzubewahren, dass Unbefugte keine Kenntnis davon erhalten.

• Die zur Verfügung gestellten Daten sind nach Auswertung (zum Beispiel in einem Gutachten) zum frühestmöglichen Zeitpunkt zu vernichten; diese Verpflichtung ist auch dann erfüllt, wenn der Sachverständige in Kenntnis eines bevorstehenden Gerichtsverfahrens die Daten erst nach Rechtskraft des Urteils/Vergleichs vernichtet.“

Zusätzlich kann der Antragsteller mit folgender Formulierung darauf hingewiesen werden, dass Verstöße gegen die genannten Pflichten eine Verletzung (insbesondere) der DSGVO sowie anderer Rechtsvorschriften (hier der BbgGAV) darstellen, die gemäß Art. 83 DSGVO i. V. m. § 41 BDSG, §§ 42, 43 BDSG sowie ggf. §§ 31, 32 BbgDSG geahndet werden können:

„Verstöße gegen die vorgenannten Pflichten stellen eine Verletzung der Verordnung (EU) 2016/679 des europäischen Parlaments und des Rates zum Schutz natürlicher Personen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten, zum freien Datenverkehr und zur Aufhebung der Richtlinie 95/46/EG (Datenschutz-Grundverordnung - DSGVO) sowie der BbgGAV dar und können nach Art. 83 DSGVO i. V. m. § 41 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG), nach §§ 42, 43 BDSG sowie ggf. nach den §§ 31, 32 BbgDSG geahndet werden.“

6 Auskünfte für die Finanzverwaltung

Mit dem Ministerium der Finanzen wurden das Verfahren sowie ein Formular für die Auskunft aus der Kaufpreissammlung abgestimmt. Die entsprechenden Erlasse der Finanzverwaltung sowie die abgestimmten Formulare sind als Anlagen 3 bis 3f beigefügt. Als Standard ist der Auskunft eine Tabelle (Anlage 3c) beizufügen, in der die aus der Kaufpreissammlung herangezogenen Kaufpreise für Vergleichsgrundstücke und ggf. die umgerechneten Vergleichspreise tabellarisch dokumentiert sind. Dieses ist wegen der Nachprüfbarkeit erforderlich, denn die Feststellung des Grundbesitzwerts muss insbesondere im finanzgerichtlichen Verfahren nachvollziehbar begründet werden.

Die Auskünfte sind entsprechend der Formulare (Anlage 3a, 3b) zu erteilen. Dabei ist wie folgt vorzugehen:

• Durch die Geschäftsstelle ist zu prüfen, welche der vom Finanzamt mitgeteilten Zustandsmerkmale des zu bewertenden Grundstücks zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören.
• Es sind Vergleichspreise von Vergleichsgrundstücken mitzuteilen (mindestens fünf, maximal zehn), die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale hinreichend übereinstimmen beziehungsweise die in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen jeweils nicht mehr als 20 % von den wertbeeinflussenden Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks abweichen.
• Liegen Vergleichspreise vor, die wegen abweichender wertbeeinflussender Merkmale mittels durch den Gutachterausschuss ermittelten Anpassungsfaktoren (Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen, Zu- und Abschläge) umzurechnen sind, so erfolgt die Umrechnung durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Hierauf ist in der Tabelle hinzuweisen sowie die Anpassungsfaktoren beizufügen oder auf die Fundstelle im Grundstücksmarktbericht hinzuweisen.
• Liegen weniger als fünf  Vergleichspreise vor, sind keine Vergleichspreise mitzuteilen.

Bei der Angabe der Zustandsmerkmale durch die Finanzverwaltung wird auch der Ausstattungsstandard angegeben. Die Einordnung erfolgt anhand eines Ausstattungsbogens (Anlagen 3d bis 3f). Informationen zur Qualifizierung des Erschließungszustands durch die Finanzverwaltung liegen derzeit nicht vor.

7 Bereitstellung von Daten aus der Kaufpreissammlung durch den Oberen Gutachterausschuss

Gemäß § 23 Absatz 3 Nummer 1 BbgGAV gehört es zu den Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses, Daten von Objekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt vorhanden sind, zu sammeln, auszuwerten und bereitzustellen. Da keine speziellen Regelungen zur Bereitstellung dieser Daten durch den Oberen Gutachterausschuss in der BbgGAV enthalten sind, sind gemäß § 26 BbgGAV die Vorschriften über die Gutachterausschüsse entsprechend anzuwenden. In entsprechender Anwendung  des § 11 BbgGAV können daher unter den in § 11 Absatz 2 BbgGAV genannten Voraussetzungen auch durch den Oberen Gutachterausschuss anonymisierte und grundstücksbezogene Daten aus der Kaufpreissammlung bereitgestellt werden.

Der Antragsteller ist darauf hinzuweisen, dass es sich um Daten handelt, die aus den Datenbanken der Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse zu einem bestimmten Stichtag abgeleitet wurden. Der Stichtag ist in der Auswertung anzugeben.

Bei der Bereitstellung der grundstücksbezogenen Daten von Objekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt vorhanden sind, sind die Formulare der Anlagen 4 und 5 zu verwenden und die Regelungen für die Auskunft aus der Kaufpreissammlung entsprechend anzuwenden. Die Gebühr ist nach der Tarifstelle 4 der BbgGAGebO festzusetzen und orientiert sich der Höhe nach an der Tarifstelle 3.1 für die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung.

8 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Diese Verwaltungsvorschrift tritt am 15. Juli 2018 in Kraft. Gleichzeitig tritt der Erlass Auskunft aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg des Ministeriums des Innern vom 12. Januar 2012 der zuletzt durch Erlass vom 17. Januar 2014 geändert worden ist, außer Kraft.

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¹ BGH Urteil vom 27.09.1990 – III ZR 97/89, Ernst-Zinkahn-Bielenberg Kommentar BauGB § 195 Rn. 39a

² BGH Urteil vom 27.9.1990 – III ZR 97/89, siehe Ernst-Zinkahn-Bielenberg Kommentar BauGB § 195 Rn. 65, 66

Anlagen