Brandenburgisches Vorschriftensystem

Mein RdErl. III Nr. 96/1992 vom 28. Dezember 1992, Az.: III/4-Boldt

Mit dem RdErl. III Nr. 96/1992 hatte ich unter anderem darauf hingewiesen, daß der Abschluß von Kaufverträgen nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (sog. "Modrow-Gesetz", im folgenden "Verkaufsgesetz" genannt) grundsätzlich nicht der Genehmigung der Kommunalaufsicht bedarf. Ich hatte der Kommunalaufsicht empfohlen, auch bei einem Abweichen vom aktuellen Verkehrswert des Grundstücks auf kommunalaufsichtsrechtliche Beanstandungen zu verzichten, wenn das Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages seit dem 3. Oktober 1990 nachweislich auf einen Kaufantrag eines Bürgers bzw. einen Vorvertrag aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990 zurückging.

Den Kommunen, die grundsätzlich verpflichtet sind, kommunales Eigentum nur zum vollen Verkehrswert zu veräußern, wurde damit zugestanden, zwischen dem Vertrauensschutz der Bürger einerseits und der Sicherung der kommunalen Finanzen andererseits abzuwägen und diese Abwägung ggf. zugunsten des Vertrauensschutzes der Antragsteller vorzunehmen. Diese Regelung schien aus Gleichbehandlungsgründen für einen vorübergehenden Zeitraum gerechtfertigt, weil viele Bürger aufgrund der Überlastung der Notariate und Liegenschaftsdienste im Jahre 1990 ihren durch Vorvertrag bzw. Antragstellung und Einzahlung des Kaufpreises konkretisierten Kaufwunsch bis zum Außerkrafttreten des Verkaufsgesetzes unverschuldet nicht mehr realisieren konnten.

Bei Herausgabe des Erlasses war ich davon ausgegangen, daß die Abwicklung der restlichen Kaufanträge einen Zeitraum von etwa zwei bis drei Jahren in Anspruch nehmen würde, bis die Vermögensämter sowie die Kataster- und Vermessungsämter im erforderlichen Umfang den Bearbeitungsstau bewältigt haben würden.

Wider Erwarten wird sechseinhalb Jahre nach Außerkrafttreten des Gesetzes von dieser Übergangsregelung immer noch Gebrauch gemacht. Diese Praxis der Veräußerung kommunaler Grundstücke zu den - heute völlig unrealistischen - damaligen Baulandpreisen unter Bezugnahme auf einen viele Jahre zurückliegenden Kaufantrag kann selbstverständlich nicht unbefristet beibehalten werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß für die hier überwiegenden Fälle der sog. "Komplettierungskäufe" an Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts an dem Grundstück seit dem 1. Oktober 1994 das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) in Kraft ist, das dem Nutzer einen Anspruch auf den Kauf des genutzten Grundstücks zum hälftigen Verkehrswert gewährt. Grundsätzlich sollten daher die genannten Fälle nur noch nach dem SachenRBerG abgewickelt werden.

Aus den oben genannten Gründen wird jedoch in Abstimmung mit den übrigen neuen Bundesländern die Abwicklung der restlichen, aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990 vorliegenden Kaufanträge bzw. Vorverträge zu den Bedingungen des Verkaufsgesetzes bis zum 31. Dezember 1997 als rechtsaufsichtlich nicht zu beanstandende Rechtsgeschäfte noch zugelassen.

Dieser Zeitraum ist ausreichend lang bemessen, um den Kommunen zu ermöglichen, alle noch anhängigen Fälle durch Abschluß notarieller Kaufverträge zügig zum Abschluß zu bringen. Nach diesem Zeitpunkt sind Kaufverträge, die noch zu den Bedingungen und zu Preisen unterhalb des hälftigen bzw. des vollen Verkehrswertes abgeschlossen werden, von der Kommunalaufsicht grundsätzlich zu beanstanden.

Dies gilt gleichermaßen für Grundstücke, die mit einem Restitutionsanspruch nach dem Vermögensgesetz belastet sind. In diesen Fällen kann der Abschluß des notariellen Kaufvertrages bis zum 31. Dezember 1997 vorgenommen und der Grundbuchvollzug bis zum Abschluß des Restitutionsverfahrens bzw. bis zur Erteilung der GVO-Genehmigung ausgesetzt werden.

Für Rechtsgeschäfte aufgrund der gesetzlichen Verfügungsbefugnis nach dem Vermögenszuordnungsgesetz (VZOG) wird empfohlen, gleichermaßen zu verfahren. In diesem Zusammenhang weise ich insbesondere auf die Pflicht zur Auskehrung des Erlöses, mindestens aber des Grundstückswertes an den Berechtigten nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG hin. Ich empfehle den Kommunen, in diesen Fällen durch Aufnahme einer entsprechenden Klausel in den notariellen Kaufvertrag die Freistellung der Gemeinde von entsprechenden Ansprüchen des Berechtigten durch den Käufer zu vereinbaren.

Im übrigen gilt der RdErl. III Nr. 96/1992 unverändert weiter.

Ich bitte, die kreisangehörigen Ämter bzw. amtsfreien Städte und Gemeinden umgehend entsprechend zu unterrichten.

gez. Werner Müller

Hinweis: Dieser Runderlass wurde mit Runderlass 11/2001 vom 14. November 2001 aufgehoben, weil angenommen wurde, dass keine "schwebenden" Rechtsgeschäfte mehr abgewickelt werden müssen. Sollten doch noch offene "Modrow"-Kaufverträge existieren, ist dieser Runderlass weiter zu beachten.